'분양가 추가인하' 가능한 신도시는?

정부의 분양가 추가 인하 방침이 적용되는 단지가 오는 2010년부터 본격 분양될 것으로 보인다. 또 새로 조성되는 신도시와 택지지구에서 늘어나는 물량 중 상당수를 중소형 분양아파트로 짓게 될 것으로 전망된다. 25일 국토해양부에 따르면 지난 24일 분양가 추가 인하 조치에 따라 용적률을 조정하는 대상 택지지구 기준을 ▦용적률 200% 이하 ▦실시계획승인 이전 단계 지구로 잠정 결정했다. 이에 따라 송파ㆍ광교ㆍ김포, 파주 신도시 등은 이미 계획 용적률이 200%를 넘거나 실시계획승인은 물론 택지공급ㆍ분양이 이뤄지고 있어 용적률 조정에 따른 추가 분양가 인하가 어려울 것으로 보인다. 국토부의 한 관계자는 “송파 신도시의 경우 이미 계획 용적률이 220%에 달해 더 이상 용적률을 완화하기가 어렵다”고 말했다. 현재 지구 지정이 이뤄진 2기 신도시 중 실제 용적률 조정이 가능한 곳은 화성 동탄2, 인천 검단 등 두 곳에 그칠 것으로 보인다. 화성 동탄2 신도시의 경우 기존 용적률이 170%, 인천 검단 신도시는 180%로 10~20%포인트 높이면 공급물량이 5~10% 정도 늘어날 수 있을 것으로 전망된다. 기존 주택형 비율을 그대로 유지한 채 용적률을 20%포인트 높이면 동탄2 신도시는 10만5,000가구에서 1만가구 정도, 검단 신도시는 6만6,000가구에서 6,000가구 안팎 늘어나는 셈이다. 또 신도시보다 규모가 작은 일반 택지지구 중에서는 용적률이 165%이고 실시계획승인 이전단계인 화성 봉담2ㆍ장안지구가 분양가 인하 혜택을 보게 될 것으로 국토부는 내다봤다. 특히 이 지역들은 모두 최초 분양시기가 2년여 후로 잡혀 있어 수요자들이 분양가 추가 인하 조치의 혜택으로 저렴한 값에 공급받는 단지들은 일러야 2010년에 나올 수 있을 것으로 예상된다. 늘어나는 공급물량은 주로 전용 85㎡ 이하의 중소형으로 짓되 임대보다는 분양아파트 위주로 공급될 것으로 보인다. 국토부의 한 관계자는 “기존 신도시와 택지지구의 경우 임대아파트 비중이 높게는 50%를 넘다 보니 상대적으로 소형 분양물량이 적었다”며 “지역 수요 등을 감안하면서 중소형 분양아파트가 많은 비중을 차지하는 방안을 검토 중”이라고 설명했다. 하지만 업계는 수요자들의 체감 분양가 인하 효과는 기대에 못 미칠 것으로 분석하고 있다. 단순히 계산하면 분양가상한제로 15~25%, 용적률 조정, 택지비 인하 등으로 10%의 추가 인하 요인이 생겨 분양가가 30% 안팎 내리지만 분양시기까지 2년여의 공백이 있어 건축비 인상 요인이 있는데다 외곽지역일수록 택지비 비중이 낮아 전체 분양가 인하 효과도 떨어질 수밖에 없기 때문이라는 것이다.