강남發 시장침체 골 더 깊어지나

기존 주택의 거래가 뚝 끊기며 집값이 빠른 속도로 하락하고 있다. 특히 주택시장의 리트머스 시험지인 강남3구의 재건축 추진 아파트 가격이 최고 1억원 가까이 급락해 다른 지역의 하락폭을 더 심화시키는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. ◇거래침체 속 한층 가팔라진 강남 집값 하락세=18일 국토해양부가 발표한 지난 4월 아파트 실거래가 자료에 따르면 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남3구 아파트 거래는 거의 실종되고 가격 하락세에도 가속도가 붙고 있다. 강남3구의 아파트 거래량은 539건으로 전월의 885건에 비해 39.1%나 줄었다. 이는 올 들어 1월 이후 3개월 연속 감소한 것으로 연초 1,054건 대비 절반 수준에 불과하다. 전년 동기에 비해서는 76%나 줄었다. 강남3구의 아파트 거래량이 600건 이하로 줄어든 것은 글로벌 금융위기 직후인 2008년 12월 244건을 기록한 후 16개월 만에 처음이다. 거래량 급감과 함께 주요 재건축 추진 단지의 실거래가도 큰 폭으로 떨어졌다. 강남구 대치동 은마아파트 77㎡형(이하 전용면적 기준)의 4월 실거래가는 9억2,000만원으로 전달보다 9,900만원 하락했다. 가격 하락폭도 크고 거래량도 갈수록 줄어들고 있다. 특히 거래량이 감소하고 있다는 것은 추가 하락 가능성이 높음을 의미한다. 이 아파트 77㎡형은 1월 10건, 2월 5건, 3월에 4건이 거래됐지만 4월에는 단 1건에 그쳤다. 개포동 주공1단지 51㎡형 역시 9억9,700만원에서 9억5,000만원으로 4,700만원 급락했으며 송파구 가락동 시영1단지 41㎡도 전월보다 4,400만원 하락한 4억9,000만원에 거래됐다. 이밖에 송파구 잠실주공 5단지도 한달 사이 6,200만원이나 떨어진 11억원에 매매가 이뤄졌다. ◇가뜩이나 약세인 외곽지역 충격 커질 듯=주택시장의 대장주인 강남3구의 재건축 대상 아파트 가격이 급락하면서 주변부 하락세가 더 심화될 수 있다는 전망이 나오고 있다. 이른바 강남 재건축 단지 급락→버블세븐 집값 추가 하락→서울ㆍ수도권 등 전반적인 집값 하락세 심화라는 연쇄 충격이 나타날 수 있다는 시나리오다. 그동안 주택가격 상승의 진원지로 오를 때는 더 빨리, 더 많이 오르고 떨어질 때는 덜 떨어졌던 강남 재건축 아파트 단지의 가격이 속락하자 투자심리가 꽁꽁 얼어붙었다. 더욱이 신규 분양시장 침체와 기존 주택 거래 실종 상황에서 앞으로 정부가 금리인상 등 출구전략을 본격화하면 주택가격이 더욱 급락할 것이라는 우려도 제기되고 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "지금 주택시장은 비단 중심부인 강남3구만이 아니라 외곽까지 동시다발적으로 하락세를 보이고 있는 것이 문제"라며 "5월, 6월에도 거래 부진과 가격 하락세가 지속될 가능성이 높다"고 내다봤다. 하지만 주택가격 붕괴 등 본격적인 하락세로 돌아서지는 않을 것이라는 분석도 제기된다. 함영진 부동산써브 실장은 "고액인 강남권 아파트 가격이 급락해 심리적인 충격이 크지만 거품 붕괴 등의 전조라고 보기에는 아직 조심스럽다"며 "(글로벌 금융위기 등) 외부충격이 없는 한 조정압력은 크겠지만 폭락까지 이어질 가능성은 낮다"고 말했다. ◇매수세 실종으로 전국 거래량도 감소세 반전=전국 아파트 거래량도 한달 만에 다시 감소세로 돌아섰다. 4월 전국 아파트 거래량은 4만3,975건으로 전월의 4만6,474건보다 5.4% 줄어들었다. 지역별로는 서울이 3,245건으로 전월의 4,401건보다 26.3%나 거래량이 감소하면서 수도권 전체 거래량도 16.7% 낮아졌다. 2~3월 두 달 연속 회복세를 보였던 6대 광역시 역시 4월에는 1만5,218건으로 3월의 1만5,708건보다 487건 줄어드는 등 감소세로 반전됐다. 지난달 잠시 거래량이 증가하며 올랐던 수도권 신도시 아파트 역시 다시 하락세로 돌아섰다. 분당신도시 샛별마을 라이프 85㎡형이 4억9,300만원에서 4억7,500만원으로, 고양 탄현마을 51㎡형은 1억2,900만원에서 1억1,000만원으로 실거래가가 떨어졌다 김규정 부동산114 부장은 "경기불안과 금리인상ㆍ지방선거 등의 영향으로 매수 관망세가 지속되고 있다"며 "가을철 이사수요 등 계절적인 수요가 있는 하반기에나 가야 시장의 변화가 일어나기를 기대해볼 수 있을 것"이라고 말했다.