Q : 소자본으로 투자할 재개발 물건을 찾던 중에 주거환경개선사업지구 내 주택을 소개받았습니다.
아는 사람이 보유하고 있는 물건이고 사업에 관해 들어본 적은 있지만 워낙 생소한 사업이라 불안합니다. 재개발과의 차이는 무엇이며 어떤 점을 유의해야 하나요.
A : 주거환경개선사업은 노후 주택이 밀집된 지역을 쾌적하고 살기 좋은 주거지로 조성하는 사업입니다. 재개발 사업과 달리 주거환경개선사업은 사업성이 낮아 장기간 개발이 방치된 지역에서 공공기관이 정부의 각종 지원을 받아 시행하는 공공 사업입니다.
사업방식에는 ▦현지개량방식 ▦공동주택건설방식 ▦혼합방식이 있으나 공동주택방식이 일반적입니다. 주거환경개선사업은 입주권 자격이 있는 원주민의 모든 권리와 의무를 '포괄승계'해야만 입주권이 주어집니다.
이 때문에 ▦토지 및 건물 소유자로부터 토지 또는 건물만을 기준일 이후 취득한 자 ▦2필지 이상 소유자로부터 1필지만 기준일 이후 취득한 자 ▦2채 이상 주택 소유자로부터 1채만 기준일 이후 취득한 자 등은 승계가 인정되지 않아 입주권 자격이 주어지지 않으므로 주의해야 합니다.
재개발은 토지나 건축물 하나만 있어도 입주권이 주어지지만 주거환경사업은 반드시 토지와 건축물이 함께 있어야 하는 셈입니다.
이 때문에 주거환경개선사업지구 내 분양권을 매입하려면 무엇보다 해당 물건이 입주권 자격을 갖추고 있는지를 확인해야 합니다. 또 분양순위는 거주여부에 따라 순위가 결정되기 때문에 투자자는 다소 불리할 수 있다는 점도 알아둬야 합니다.
기준일 이전부터 주민등록 이전 및 실거주하고 소유자가 1순위이고 소유는 하고 있지만 실거주하지 않는 투자자는 2순위로 밀려나게 됩니다.
주거환경개선사업은 택지개발지구 민간분양아파트에 비해 저렴하고 공공기관에서 시행하기 때문에 건설사 부도 등으로부터 안전하다는 특징이 있습니다.
하지만 대부분 전용 85㎡ 이하의 중소형으로만 공급되기 때문에 고급주거지로 조성되는데 한계가 있으며 민영주택에 비해 브랜드가치 등에서 불리합니다.
또 감정평가금액으로 보상을 받고 분양권이 주어지기 때문에 추가 비용 부담이 생길 수 있어 사전에 자금계획을 철저히 세워놓아야 합니다. 단순 투자 목적 보다는 신규 아파트 실입주에 비중을 두고 매입하시는 것이 안정적입니다.
