[시론] 8·31 부동산대책 파급효과

8ㆍ31 부동산종합대책은 지난 2달간 숙고 끝에 수요와 공급 측면에서 여러 가지 투기억제방안을 담았다. 정부가 투기억제와 불로소득 환수에 초점을 두고 근본적인 대책을 만들려고 노력한 흔적이 엿보인다. 이렇게 탄생한 이번 부동산종합대책은 크게 나눠 네가지 방향으로 요약해볼 수 있다. 수요억제, 공급확대, 거래 투명화, 토지대책 등이 그것이다. 세부적으로 보면 투기지역 내 주택담보대출이 가구별로 관리되고 2주택 이상 담보대출을 받은 경우 만기 후 1년 내에 상환해야 한다. 다음으로 보유세 및 양도소득세 강화다. 종합부동산세의 과세대상이 9억원에서 6억원으로 낮아지고 나대지의 경우에는 3억 원으로 낮아졌다. 기준도 인별과세에서 가구별 합산과세로 바뀌어 부과 대상자가 늘어날 것으로 보인다. 그리고 종합부동산세 세율도 오는 2017년까지 1% 수준으로 점진적으로 끌어올리기로 한 것을 2009년까지 앞당겨 1% 수준으로 높이기로 했다. 재산세는 서민들의 세금부담을 고려해 과표 현실화를 2년 정도 유예하기로 했다. 지난 2003년 발표된 10ㆍ29 부동산종합대책에서는 3주택 보유자에 대해 양도소득세를 중과했지만 올해 8ㆍ31 부동산종합대책에서는 이것이 2주택 보유자로 확대됐다. 양도소득세율도 9~36% 차등적용에서 단일세율인 50%로 정해져 주택 매도시 양도소득세가 크게 증가될 것이다. 이러한 2주택 양도소득세 중과는 1년 유예기간을 둬 2007년부터 시행하는 것으로 했다. 또 내년 이후 중개업법 개정에 따라 실거래가로 신고해야 하고 등기에 실거래가를 기재하는 방안이 추진돼 점차적으로 과표도 실거래가에 근접할 것으로 보여 모든 세금은 다소 상승하는 효과가 나타날 것으로 보인다. 취득ㆍ등록세는 현재의 4% 수준에서 2.8%로 낮아졌다. 세율은 하향 조정됐지만 실거래가로 과표가 바뀌기 때문에 납부금액은 큰 변동이 없을 것으로 보인다. 8ㆍ31 대책에서는 공공 부문이 사업시행을 맡는 공영개발과 원가연동제, 전매제한 확대, 미니신도시 건설, 수도권 공공택지 공급확대 등으로 가닥을 잡았다. 판교 신도시의 25.7평 이상 토지에 대해 공영개발을 하기로 하고 25.7평 이상 중대형에 대해서도 원가연동제를 적용하기로 했다. 전매도 제한해 25.7평 이하는 10년간 파는 것이 금지된다. 지방의 토지 부문은 허가요건을 강화하는 한편 양도소득세를 60% 부과하기로 했다. 이와 더불어 기반시설부담과는 별도로 개발부담금제를 부활시켜 개발이익을 환수하기로 했다. 이 같은 내용을 담은 8월 종합부동산대책은 늦은 감은 있지만 과거 대책과 다른 획기적인 안을 많이 담고 있다. 이 같은 관점에서 볼 때 8월 종합대책은 우리나라 부동산시장의 체질을 변화시킬 것으로 기대된다. 우선 그동안 상승만 하고 하락폭은 미미했던 하방경직적인 시장 성격이 변화할 것이다. 보유 과세가 크게 증가했고 전매제한 기간이 길어져 경기변동에 대한 리스크가 커졌기 때문이다. 특히 주택담보대출이 가구별로 억제돼 투기지역에서 원천적으로 2주택 이상 담보대출을 할 수 없어 레버리지(leverage)를 이용한 투기행태는 줄어들 것이다. 또 향후 부동산시장은 보유에 따른 매매차익보다는 임대수익을 추구하는 방향으로 전환될 것이다. 그러나 아쉬운 점도 적지않다. 현재는 저금리에 마땅한 투자처가 부족하다. 이 같은 상황에서는 정부가 송파 신도시 등 부동산 가격상승의 원인제공을 가급적 줄이는 것이 최상이고 선제적으로 조치를 취한 후 개발계획을 발표하는 것도 필요하다. 참여정부 초기 발표된 각종 개발계획이 선제적 조치 없이 나와 지가급등을 초래한 것이 대표적 예이다. 덧붙여 무주택자나 1주택 보유자의 교체수요에 대해서는 지원을 강화해 주택수요가 지나치게 위축되는 것을 막아야 긍극적으로 공급도 지속적으로 증가할 수 있을 것이다. 공공부담을 줄이고 민간건설의 활력을 유지하기 위해서는 공영개발 역시 제한된 지역에서만 하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 아울러 이번 대책이 단기효과로 끝나지 않고 약효가 지속되기 위해서는 일관성 있게 유지될 수 있다는 확신을 심어줘야 한다. 이 평가는 시장의 몫이다. 정부는 그동안 ‘부동산 투기는 범죄다’ 등의 화려한 수사를 앞세우며 8ㆍ31 대책이 초강도가 될 것임을 시사했다. 정부가 워낙 시장에 엄포를 놓은 상황에서 당초 예상보다 대책 수위가 낮다는 인식이 시장에 확산될 경우 참여정부는 집권기간 내내 부동산과의 씨름이 불가피할 것으로 보인다. 즉 8ㆍ31 대책으로 제 2의 판교 사태가 나지 않도록 세심한 주의를 기울여야 한다. 아울러 지속적인 주택공급 확대는 안정적인 실수요가 뒷받침돼야 가능하다는 점에서 가수요 차단 못지않게 정상적인 주택수요가 유발될 수 있도록 세심한 정책조합이 요구된다.