이명박 대통령 당선자 측이 재건축 개발이익의 ‘현금 환수’ 도입을 추진하고 나서면서 지지부진하던 강남권 중층 재건축이 활기를 찾을 것으로 기대된다.
재건축 개발이익환수제는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%만큼 의무적으로 임대주택을 지어 이를 정부가 환수하는 제도. 이 당선자 측은 임대아파트 등 현물로 환수하던 개발이익을 현금으로 받아 이를 임대주택 등 서민주거복지용 재원으로 활용한다는 방안이다.
이는 참여정부의 개발이익환수제 틀은 유지하되 환수 방법을 개선하겠다는 의지다. 시장의 수요와 일치하지 않는 소형 임대아파트를 무리하게 짓게 하기보다는 이를 현금으로 환수함으로써 재건축에 숨통을 터주면서도 이익을 효율적으로 활용할 수 있다는 것이다.
이에 따라 현행 60% 이상으로 규정된 소형(전용 85㎡ 이하) 의무건립 비율도 대폭 축소되거나 폐지될 가능성이 점쳐지고 있다. 소형 임대주택 건립의 실효성 자체에 부정적인 입장이기 때문이다. 실제로 이 당선자는 서울시장 재직 때 “정부의 소형의무건립비율이 중층 재건축 단지 등의 특성을 고려하지 않은 제도”라며 보완 필요성을 제기했었다.
소형의무건립비율이 축소 조정되면 기존 재개발ㆍ재건축 조합원들은 평형을 늘려가기가 쉬워질 전망이다. 특히 그동안 이 규정 때문에 사업에 차질을 빚었던 강남권의 중층 재건축 추진 단지들은 최대 수혜주가 될 것으로 기대된다.
대치동 K공인의 한 관계자는 “소형의무건립비율 때문에 중대형아파트로 구성된 중층 단지들은 기존 조합원들이 재건축으로 오히려 평수가 줄어들게 된다”며 “이 규정이 완화되면 지지부진하던 사업에 숨통이 트일 것”이라고 말했다.
하지만 재건축ㆍ재개발 이익의 현금환수가 만만치 않다는 점이 고민거리다. 재건축ㆍ재개발은 사업의 특성상 조합원들의 자산 가치와 추가 부담금을 확정 짓는 관리처분계획인가 이후에야 개발이익 산정이 가능하다. 또 공정률 80% 이상 후분양제가 의무화된 재건축아파트는 준공이 임박해서야 조합원들이 개발이익을 현금으로 납부할 수 있다. 이익 현금 환수를 위해서는 납입주체가 명확해야 하는데 준공 후 조합이 청산된 후에는 부담 주체를 둘러싼 조합원 간 갈등의 소지가 있다.
