정책당국은 신규로 공급되는 아파트가격을 주변의 기존아파트보다 싸게 책정함으로써 아파트가격이 안정 또는 하락할 것을 기대하고 있다. 그러나 이는 재수 좋게 당첨된 신규청약자에게 그 가격차만큼 또는 그보다 더 큰 횡재를 안겨줄 뿐 아니라 오히려 기존아파트가격상승만 부채질할 것이 분명하다.
독점이론(E. Mason)에 따를 때 잘 조직된 시장에서도 물량의 최소 20%를 지배해야 가격을 지배할 수 있다고 한다. 그런데 신규공급물량은 기존가옥수의 5%에도 못 미치므로 저가공급의 가격안정 또는 하락효과는 없다고 보아야 한다.
여당정책위에서는 공급물량확대를 제안하고 있으나 이 역시 적절치 않다. 첫째 주택 자급율은 현재 106%를 넘고 있다. 따라서 수요공급만 생각한다면 주택가격은 하락해야 마땅하다 그럼에도 불구하고 주택가격이 상승하는 것은 특수지역 예컨대 서울의 강남지역이나 지방의 신도시 등에서의 수급불균형으로 아파트가격이 폭등했기 때문이다. 이 같은 전체적 과잉공급 상황 하에서 지역적 수급불균형이 심화되는 것은 주택수요공급이란 경제적 요인이 아니라 생활여건 특히 교육환경, 빈부격차확대, 과시소비등 경제외적 요인 때문이다.
둘째 주택에 대한 수요의 순증가는 신혼부부가 부모 곁을 떠날 때 생긴다. 그런데 우리나라의 경우 25~34세를 결혼연령으로 볼 때 그 수는 2005년의 816.9만 명에서 2010년에는 761.8만 명, 2015년에는 682.6만 명, 2020년에는 648.7만 명으로 계속 감소할 전망이다. 따라서 주택수요 순증가량은 2005년을 100으로 할 때 2020년에는 79.4로 20%이상 감소한다. 더우나 현재의 인구감소추세를 감안한다면 장래에는 주택에 대한 수요순증가는 없다고 보아야 한다. 주택가격이 폭등하고 있는 일부특수지역은 독점이론에서 말하는 비경쟁집단(Non-competing Group)과 그 성격이 같으므로 여당식의 주택공급증대정책은 특수지역에서의 고가현상을 저지하지 못하고 기타지역에서의 주택가격폭락이라는 시장불균형만 가져올 것이다.
초과이윤을 건설업자 몫으로
우선 후분양제도를 확고히 해야한다. 다음으로 완공된 아파트는 동별ㆍ층별ㆍ호별로 구매자가 경쟁 입찰케 하며 최고 입찰자에게 판매해야 한다. 그렇게하면 소위로 로얄층 가격은 매우 비싸게 입찰되고 원매자들이 별로 좋아하지 않는 1층이나 최상층 또는 측면 집은 낮게 가격이 형성된다. 건설업자에게는 구매자를 위한 평가 기준으로 최저 낙찰 가격을 사전에 공시케 한다. 이때 최저 낙찰 가격은 동병ㆍ층별에 관계없이 총 건축 비용을 호당으로 나눈 가격에 적정이율을 가산한 금액이 된다. 예컨대 40평형 아파트 5백가구를 건설한 총비용이 2천5백억원이라고 하면 호당 평균 건설비용은 5억원이 된다. 여기에 예컨대 20%의 이율을 가산하면 호당 최저낙찰 기준 가격은 6억원이 된다.
이렇게 판매한 총 수입이 예컨대 3천5백억원이라고 하면 총건설비용 2천5백억원과의 차액은 1천억원이 되는데 이중 5백억원은 정상이윤이고 나머지 5백억원은 초과이윤이다. 지금의 분양제도 하에서는 이 초과이윤 5백억원이 투기꾼의 수중으로 돌아갔지만 이 제도하에서는 건설업자에 돌아가므로 그만큼 공급확대의 유인이 커진다.
아파트 구매자는 6억원을 전부 마련할 수 없는 경우는 낙찰 후 계약금을 납입한 다음 이를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 대금을 완납하면 된다. 여기서도 시장원리가 작용하여 6억원 가진 사람은 이자비용이 발생하지 않고 저축이 적어 은행 차입이 많은 사람은 그만큼 이자 비용이 커져 주택 실구입 가격은 높아진다. 이런 시장원리는 황새 따라가려는 뱁새 행동을 억제하여 주택시장 안정에 기여한다.
주공·토공 흑자기준 바꿔야
첫째로는 건폐율을 최대한 크게 해주는 것이다. 둘째로는 택지를 저렴하게 공급케 하는 것이다. 현재 토지개발공사나 주택공사는 다른 정부기관과 마찬가지로 경영흑자를 평가기준으로 삼고 이를 토대로 보수 또는 성과급이 결정되도록 되어있다. 그 결과 이들은 흑자를 크게 하기 위하여 최대한으로 공급가격을 비싸게 하려한다.
이 때문에 관인성(官因性) 주택가격 상승효과가 발생한다. 이를 바로잡기 위해서는 토지개발공사는 흑자가 아닌 택지 조성총면적을, 주택공사 역시 총 건축면적을 평가기준으로 삼는 것이 옳다. 셋째로는 재건축에 대해서는 건폐율 이외의 규제를 철폐하는 것이다. 규제와는 직접 관계없는 일이지만 우리 환경 특히 교육 환경의 평준화를 실현시켜야 한다.
지금까지의 정부정책에서 완전히 왕따 당해온 것은 무주택 빈민층의 주거 문제였다. 무주택자중 1백10만 명이 전세도 아닌 월세, 사글세방에 살고 있다. 소위 쪽방에 사는 사람들이 얼마인지는 한국 통계연감에도 나와 있지 않다. 서울에서만도 셋방살이 숫자는 16만6천여 가구나 된다. 정부는 시급히 이들을 위해 영구 임대주택을 지어야 한다. 영구 임대주택은 25평형, 20평형, 15평형, 10평형 등 4종류를 짓고 입주 보증금은 평당 1백만원 정도로 한다. 임대 입주자는 내외가 모두 죽을 때까지 평생 입주권이 있으며 원하는 경우 입주권을 자식이 승계할 수 있다.
입주자를 정할 때 25평형 또는 20평형은 재력조사(Means Test)를 할 수도 있다. 입주자가 일정기간 이상 관리비등을 체납하는 경우에는 좀 더 평수가 작은 곳으로 옮기게하고 또 원하는 경우는 수급사정이 허용하는 한 큰 평수로 옮길수도 있게 한다. 또 원하는 경우에는 그 집을 구입 할 수도 있게 한다. 임대주택이므로 재산세를 부과할 수도 없지만 이용료형태로 부과할 수도 있고 특히 20평형 및 25평형의 경우는 그래야 할 것이다.
지금까지 주택정책당국은 중대형 아파트의 가격 및 공급 문제에만 골몰하였지 무주택자에 대한 고려는 전혀 없었다. 이러한 경향은 특권을 없애기 위해 특권층과 투쟁했다고 떠들고 있는 노무현 정권하에서 특히 두드러지고 있다. 노정권이 분배와 복지 개혁과 진보를 계속 표방코자한다면 무주택 빈민에 대해 지금이라도 늦지 않으니 진지한 배려를 해야한다.
