[판교 분양 뭘 남겼나] <상>다양한 정책목표에 정체성만 실종

[판교 분양 뭘 남겼나] 다양한 정책목표에 정체성만 실종 "강남이 외면한 뉴강남"공영개발과정서 서민주거단지 변모…분당등 주변 집값 부추겨 투기 조장당첨자들 시세 차익만 키워준 꼴 돼 "입주시점까지 두고봐야" 긍정시선도 정두환 기자 dhchung@sed.co.kr 관련기사 • 판교 후폭풍… 분양가 내려갈까 • 판교 민영 임대아파트 계약률 '비상' • 풍성 33A형 2,073대 1 '최고' • 투자가치 높은 '동판교 선호' 뚜렷 • 인터넷 청약제도 빛봤다 • 판교 당첨되면 대박날까 정부의 주택공급 확대 목표로 선보인 판교 신도시 1차 동시분양이 지난 18일 일반 1순위 접수를 끝으로 한달 가까운 긴 청약일정을 마감했다. 최고 2,073대1이라는 기록적인 경쟁률 속에 마감된 판교 신도시 동시분양은 공급확대를 통한 강남 집값 안정과 서민주거 안정이라는 정부의 대표적 정책목표 달성을 위한 핵심 사업이다. 하지만 수차례의 정책 변경을 거듭할 만큼 심혈을 기울였음에도 불구하고 판교 신도시에 대한 평가는 그리 긍정적이지 않다. 전문가들은 잇따른 정책 변경 과정에서 초기에 추구했던 판교 신도시의 ‘강남 대체 고급주거지’로서의 역할은 상당히 퇴색한 것으로 평가하고 있다. 극단적으로 ‘강남이 외면한 강남 대체 신도시’라는 평가까지 나오고 있다. 판교의 정체성이 급격히 바뀐 것은 지난해 6월 ‘공영개발론’이 수면 위로 떠오르면서다. 공영개발은 판교 신도시의 역할이 강남 대체보다는 서민주거 안정쪽으로 급선회했다는 것을 의미하기 때문이다. 이재국 서일대 건축과 교수는 “오는 8월로 예정된 중대형 아파트가 분양되면 어느 정도 강남 대체 기능을 할 수 있을 것으로 보인다”며 “하지만 서민주거 안정과 강남 대체라는 두 가지 효과를 동시에 추구하려다 보니 실제 효과는 정부의 기대치에 미치지 못할 것”이라고 말했다. 실제로 공영개발 과정에서 도입된 분양원가연동제와 임대물량 확대는 수요자들에게 판교 신도시에 대한 인상을 ‘고급 주택단지’가 아닌 ‘서민주거단지’로 강하게 심어주고 있다. 일부 전문가들은 수요자들의 욕구가 1기 신도시 공급 때와는 전혀 다른 상황에서 정부가 ‘질(質)’은 무시한 채 2만여가구의 주택을 공급하는 것으로 강남 거주자들의 수요를 분산시킬 수 있다고 생각한 것 자체가 착각이라고 지적하고 있다. A건설의 한 관계자는 “판교가 서민용 주거지로 변질되면서 그나마 수도권에서 유일하게 강남을 대체할 수 있는 택지가 없어져버린 셈”이라고 말했다. 원가연동제 도입으로 분양가를 규제하면 집값이 떨어질 것이라는 정부의 순박한 기대도 실제로는 정반대의 효과만 낳고 말았다. 분양가 자체는 낮췄지만 이른바 ‘판교 후광효과’ 속에 분당ㆍ용인 등 인접지역의 집값이 급등하면서 당첨자들이 누리게 될 시세차익만 키워준 꼴이 돼버렸다. 전매제한 강화 조치 등으로 당초 예상보다 청약자가 줄기는 했지만 서울 등 수도권 전체 청약 1순위자 216만명 가운데 20%가 넘는 46만7,000명이 ‘판교 로또’ 당첨을 위해 몰려들어 결국 정부 스스로 투기를 조장했다는 비난을 면하기 어렵게 됐다. 실제로 한 시민단체의 주장에 따르면 판교 신도시 개발 이후 주변 집값이 무려 227조원이나 폭등한 것으로 나타났다. 업계 관계자는 “판교 주변부 집값 급등은 신도시 조성과정에서 확충되는 전철ㆍ도로망 등 각종 인프라의 혜택을 주변부가 함께 누릴 수 있다는 기대감이 큰 몫을 했다”며 “집값의 하방경직성을 감안하면 판교 입주가 이뤄지더라도 주변부 집값이 원래 수준으로 되돌아가기는 힘들 것”으로 전망했다. 하지만 아직 판교 신도시 효과를 미리 예측하는 것은 무리라는 지적도 있다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “지난 1기 신도시 때도 공급확대에 따른 집값 안정까지는 어느 정도 시간이 걸렸다”며 “판교 효과 여부는 분양이 아닌 입주시점까지 기다려봐야 할 것”이라고 말했다. 입력시간 : 2006/04/19 18:26