구조조정 지원 부동산펀드 신설 안팎
2조3,000억 유입 기업회생 도움기대
정부가 지난 17일 발표한 구조조정용 부동산 매각지원 방안은 세제혜택을 매개로 시중 부동자금을 동원, 구조조정 기업의 부동산을 살 수 있는 시스템을 만들겠다는 것이다.
구체적인 형태로는 펀드개념(구조조정 부동산 펀드)을 도입, 실패한 모델인 부동산 신탁과는 다른 모델을 선이고 있다.
즉 부동산 신탁회사가 부동산만을 신탁받고 개발비용은 차입을 통해 조달, 방만한 경영으로 엄청난 부실을 안고 무너진 반면 이날 발표된 세가지 방안은 기본적으로 다수 투자자들로부터 자금을 모아 전문관리회사를 통해 관리한 뒤 수익을 돌려주겠다는 것이다.
만일 부실이 발생하더라도 부동산 신탁회사가 금융권에 막대한 손실을 입히는 반면 이 모델에서는 투자자의 책임으로 귀책된다.
문제는 부동산경기가 극도로 침체된 상황에서 어느 정도의 투자자금을 유인해 매수기반 확보가 가능할까 하는 점이다. 정부는 총 2조2,000억~2조3,000억원 규모를 예상하지만 실제 이 정도 규모가 유입될지는 미지수다.
◇3가지 매각지원 모델
가장 큰 혜택은 세금감면 및 면제다. 세가지 모델 모두 구조조정을 지원하는 목적의 부동산만을 매입하고 여기에만 세제혜택을 부여한다.
즉 부동산 취득시 취득세와 등록세 감면 및 면제, 보유 부동산에 대한 종합토지세 분리과세, 보유 부동산 매각시 특별부가세 감면 등이 그것이다.
부동산투자회사(REITs)는 이미 오는 7월1일부터 시행될 예정이다. 이번에 새로 도입되는 것은 기업 구조조정 지원목적의 부동산투자회사에 대해 특별한 혜택을 부여하겠다는 것이다. 즉 대형화 등 자금동원을 원활히 하기 위해 1인당 주식 소유한도 10% 에 대한 예외를 인정해 주기로 했다.
부동산 투자회사는 자체적으로 매입 부동산을 운용, 관리하여 수익을 배분하는 자기관리를 기본으로 하고 있다.
부동산 투자에 관한 전문인력 및 조직을 토대로 다수인의 투자자금을 모집, 상대적으로 큰 규모의 투자가 가능하다. 최저 자본금은 500억원이다.
부동산 투자회사가 회사 형태의 실체를 갖는 개념인 반면 구조조정 부동산펀드는 뮤추얼펀드 형태의 페이퍼 컴퍼니이다. 투자자들로부터 현금이나 현물로 출자받아 펀드를 조성한 뒤 전문운용회사에 운용을 맡겨 구조조정 대상기업의 부동산을 사들이는 개념이다.
최저 자본금이 5억원이고 페이퍼 컴퍼니 형태이기 때문에 하나의 건물만을 대상으로도 펀드 조성이 가능할 것으로 보인다.
은행 신탁계정에서 구조조정용 부동산을 사들이는 방안 역시 다수 투자자들에게 이 신탁계정의 수익증권을 팔아 자금을 동원한 뒤 이를 부동산에 운용하겠다는 것이다. 법적으로는 은행이 직접 운용할 수 있지만 이 역시 전문운용회사에 맡길 것으로 보인다.
◇과제
결국 문제는 극도로 부동산 경기가 침체된 상황에서 어떻게 잘 운용해 수익창출이 가능한 구조를 만들어내느냐 하는 점인데 그것은 전문 운용회사의 역할이다.
재경부는 이에 대해 "자산관리공사 등 국내외 전문가 집단에 맡기면 충분히 수익을 낼 수 있다"는 입장이다. 또 주주(투자자)가 주인으로 돼 있는 구조인 만큼 주주에 의한 감시와 관리가 가능해 부실이 발생할 가능성이 적다고 보고 있다.
임종룡 재경부 증권제도과장은 "부동산신탁회사는 차입을 통한 경영을 하는 만큼 은행권의 감시역할이 제한적이지만 이들 부동산펀드는 주주에 의한 감시와 관리가 훨씬 강화될 것이기 때문에 부실의 우려가 적다"고 말했다.
투자대상에 있어서도 다르다는 것이 재경부 입장이다. 즉 부동산신탁은 아파트 개발을 위주로 하는 만큼 부동산 경기 위축의 직접적인 영향을 받지만 구조조정 기업의 부동산은 주로 사옥이나 공장이기 때문에 관리하기에 따라서 수익을 낼 수 있을 것으로 보고 있다. 그러나 문제는 결국 부동산 시장상황이 최대 변수가 될 것으로 보인다.
안의식기자
