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오피스텔과 도시형생활주택 등 주거용 수익형 부동산의 수익률이 과잉 공급의 여파로 하락하고 있는 가운데 분양형 호텔이 대체 투자 상품으로 관심을 끌고 있다. 하지만 최근 2~3년간 분양형 호텔 역시 공급이 집중되면서 시장 일각에서 공급과잉에 대한 우려도 제기되는 상황이다. 실제로 한국문화관광연구원 관광지식정보시스템에 따르면 지난해 서울과 제주도의 관광호텔 객실 수는 2만8,342실과 7,464실로 지난 2011년보다 각각 4,518실(18.9%), 788실(11.8%) 증가했다. 반면 지난해 객실이용률은 서울이 75.2%, 제주도가 75.4%로 전년보다 각각 4.69%, 0.79% 하락한 상황이다.
이 때문에 분양형 호텔 투자를 생각할 경우 예전보다 더욱 조심스럽게 접근해야 한다는 지적이다.
김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "수익률이 10% 이상 나올 수 있다는 기대감에 투자자들도 관심을 갖는 편"이라며 "하지만 이 정도 수익률이 나오는 곳은 일부일 수밖에 없고 항후 수익률이 떨어질 수도 있어 투자에 앞서 충분히 검토하고 난 후 결정을 해야 한다"고 말했다.
◇입지·수익률 꼼꼼히 따져야=분양형 호텔 투자를 고려하고 있다면 가장 먼저 검토해야 하는 부분은 역시 입지다. 입지가 좋은 곳은 당연히 객실 이용률이 높기 때문에 수익률이 높을 수밖에 없다. 공항이나 항구와 가깝고 호텔 주변에 카지노나 쇼핑시설이 있으면 금상첨화다. 아무리 주변 풍광이 좋다고 하더라도 관광지와 상업시설이 멀리 떨어져 있는 곳은 관광객들의 선호도가 떨어진다.
수익을 배당형으로 나눌 것인지 확정형으로 나눌 것인지도 정해야 한다. 배당형은 일정 수익률을 보장해주되 운영이 잘 돼 초과 수익이 발생하게 되면 초과 수익의 일부를 추가로 보장해 주는 방식이고 확정형은 확정된 수익만 보장해 주는 방식이다. 대부분 배당형은 확정수익률이 낮지만 운영이 잘 될 경우 기대 수익이 높아지며 확정형은 보다 안정적인 수익을 기대할 수 있다.
분양업체의 한 관계자는 "호텔이 들어서는 지역을 직접 가보거나 인터넷 카페, 동호회 등을 통해 해당 지역에 있는 다른 호텔의 수익률 정보도 파악해 두는 것이 좋다"며 "사업자가 내세우는 수익률을 그대로 믿어서는 안된다"고 말했다.
아울러 기대 수익률도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 대부분의 분양 호텔 광고에서 제시하는 수익률은 대출을 일으켜 레버리지(지렛대) 효과를 극대화했을 때의 수익률이다. 자기자본만 가지고 투자를 한다면 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다. 예컨대 1억5,000만원짜리 분양호텔의 경우 연간 임대료가 1,200만원이면 수익률이 연간 8%대지만 대출을 60%까지 받아 투자를 한다면 수익률은 12.5%로 껑충 뛰게 된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "저금리 상황이 지속되면서 일부 대출을 이용하는 것도 좋은 방법"이라며 "하지만 금리가 오를 경우 기대 수익률이 크게 떨어질 수 있으니 주의해야 한다"고 말했다.
◇신뢰성 있는 운영업체가 투자 성공의 열쇠=호텔 운영도 중요한 부분이다. 전문성을 갖춘 위탁운영업체가 사업에 함께 참여하고 있는지를 반드시 검토해야 한다. 대부분 분양 호텔 사업 시행자는 위탁운영업체와 양해각서 등을 맺고 분양을 진행한다. 하지만 양해각서는 구속력이 없는 만큼 언제든지 운영업체가 바뀔 가능성도 있다. 이 때문에 가능하면 정식계약을 한 분양 호텔을 선택하는 것이 좋으며 또 분양을 받은 후 해당 업체가 운영을 하는지도 확인해야 한다. 아울러 글로벌 호텔 운영업체라고 해서 무조건 좋은 것은 아니다. 유명 업체일수록 운영 수수료가 높아 호텔 전체 수익률이 떨어질 수 있고 상당수 해외 호텔 브랜드의 경우 책임자급 직원 소수만 호텔에 근무하고 일반 직원은 국내 운영업체를 이용하는 경우도 있다.
업계의 한 관계자는 "해외 브랜드라고 무조건 선호할 필요는 없으며 신뢰할 만한 국내 업체에 운영을 맡기는 것이 훨씬 유리한 경우도 있다"면서 "특히 해당 호텔에 일정 지분을 갖고 참여하는 운영업체는 더욱 책임있게 운영을 할 수 있으니 이 점도 확인해볼 필요가 있다"고 말했다.
지분등기인지 개별등기인지도 확인해볼 필요가 있다. 지분등기는 호텔 전체에 대한 지분만큼 등기를 해주는 것이고 구분등기는 객실의 호수별로 등기를 해주는 것이다. 각각 장단점이 있지만 지분등기보다는 구분등기가 향후 매각을 하거나 대출을 받기 쉽다. 이 때문에 투자자라면 구분등기 상품을 선택하는 것이 낫다. 업계 관계자는 "때로 분양받은 호텔의 토지 지분도 나눠주는 경우가 있다"며 "같은 값이면 이런 호텔을 선택하는 것도 좋은 투자가 될 것"이라고 조언했다.
