"강남대체 효과 미흡, 집값 잡기엔 역부족"

“판교 신도시가 정부와 여당이 구상하는 새로운 방식으로 개발되면 판교 인근의 서울 강남과 경기 분당의 집값은 어떻게 될까” 당정의 판교 신도시 개발방안이 강남 아파트 수요 대체지 개발이라는 당초 정책목표에서 크게 후퇴하는 쪽으로 점차 가닥을 잡아가고 있다. 이에 따라 판교발(發) 강남ㆍ분당 집값 상승까지는 아니더라도 판교 신도시 개발이 최근 집값상승의 진앙지로 꼽혀온 강남과 분당의 집값을 잡는데 한계가 있을 것이란 시장의 목소리가 힘을 얻어가고 있다. 7일 부동산업계 전문가와 시장 참가자들에 따르면 강남권 아파트 수요의 흡수를 통한 집값 안정에 정책목표가 맞춰진 판교 신도시 개발이 여러 차례 계획변경으로 어느새 중산ㆍ서민층 주택공급 정책으로 둔갑했다. 정부와 열린우리당이 지난 3일 열린 제5차 부동산대책 고위 당정협의회에서 판교 신도시에 중대형 위주로 아파트 공급을 3,000여가구(전체의 약 10%) 늘리되 전면 공영개발하고 중대형에 대해 ▦원가연동제 도입 ▦주택분양 채권입찰체 부활 ▦전매제한 기간연장 ▦전세형 임대주택 건설 등을 적극 검토하기로 했다. 이는 중산ㆍ서민층 실수요자의 내집 마련 기회를 확대한다는 측면에서 긍정적인 평가를 얻고 있다. 하지만 집값상승을 주도해온 강남ㆍ분당의 집값을 잡는 정책수단으로서는 한계가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 김희선 부동산114 전무는 “정부의 정책목표가 분명해야 효과를 거둘 수 있다”며 “정부의 판교 신도시 개발방안이 오락가락하면서 시장에서는 정부가 판교 신도시 조성을 통해 집값을 잡겠다는 것인지, 중산ㆍ서민층에 내집 마련 기회를 확대하겠다는 것인지 혼란스러워하고 있다”고 꼬집었다. 부동산업계 관계자들은 당정의 방안대로 개발이 추진된다면 판교 신도시는 더 이상 강남수요자들의 흥미를 끌 수 없을 것으로 내다보고 있다. 오히려 강남권이나 분당지역 아파트의 희소가치만 높아져 내년 판교 신도시 분양 시기에 강남권과 분당지역 집값을 또다시 자극할 것이란 전망을 내놓고 있다. 우선 중대형이 10% 정도 늘더라도 전체 중대형 공급물량이 강남수요를 떠받칠 만큼 충분한지에 대한 의문이 제기되고 있기 때문이다. 또 공급물량을 늘리려면 용적률 증가가 이뤄질 수밖에 없고 그렇게 되면 불가피하게 쾌적한 주거여건도 떨어질 가능성도 있다. 특히 전면 공영개발과 원가연동제 도입 등으로 인기 있는 대형 아파트 브랜드의 적극적인 시공참여를 기대하기 어렵고 주택 품질 또한 수요자의 요구를 따라가기 쉽지 않을 것으로 예상된다. 대형 주택업체들은 벌써부터 판교 신도시에서 단순 시공역할만 맡게 될 경우 수익성 추구와 브랜드관리가 어렵다고 보고 판교 신도시 개발 참여에 부정적인 의견을 나타내고 있다. 강남 개포동 L공인 최모 사장은 “돈 있는 사람은 돈이 보여야 저돌적으로 움직인다”며 “ 분양받는 것이 ‘로또복권 당첨’에 비유되면서 강남에서도 판교 신도시에 대한 청약관심이 뜨거웠으나 지금은 판교 얘기를 꺼내는 사람이 거의 없다”고 전했다. 잠실동 S공인 정모 대표는 “실수요자라면 몰라도 투자자 입장에서 전매제한 기간이 늘어나고 품질경쟁이 제한된 판교 신도시에 누가 흥미를 갖겠냐”며 “정부가 생각하는 판교 공급정책으로는 강남권 아파트의 희소가치만 높이게 될 것”이라고 내다봤다. 분당 서현동 D공인 김모 사장은 “부동산은 미래가치를 보면서 투자하는 것인데 현재 정부가 공급정책에 대한 확신을 주지 못하고 있다”며 “경제여건이 크게 달라지지 않는다면 내년 판교 신도시 분양시기에 맞춰 강남이나 분당 등에서 국지적으로 집값이 꿈틀거릴 가능성도 있다”고 전망했다. 당초 정부는 판교 신도시 조성과 관련, 분당 신도시보다 쾌적한 저밀도 주거지역으로 개발, 강남권에 버금가는 주거여건을 갖추도록 함으로써 강남권 등에 집중된 수요를 분산시킬 방침이었다. 이에 따라 판교 신도시는 인구밀도에서 ha당 86명으로 분당 198명의 절반에도 못미친 반면 녹지율에서는 35%로 분당의 19.3%보다 훨씬 높은 수준으로 계획됐다. ‘불패의 신화’를 이어 온 강남권 아파트 값을 잡고 궁극적으로 전체 집값을 안정시키겠다는 정부의 의지에 따른 것이다.