불안정한 부동산시장 투자성공법미국의 테러보복전쟁이 임박하면서 부동산 시장에도 불안감이 확산되고 있다. 한창 꺽일줄 모르던 가격 오름세는 미국발 돌발변수로 주춤하고 있고 거래 역시 잠시 머뭇거리고 있다.
하지만 전쟁의 추이가 어떻게 전개될지 점치기 어려운 만큼 이에따른 부동산 경기의 흐름을 전망하는 것 또한 쉽지 않다. 전문가들 역시 사태의 추이를 지켜보면서 판단을 보류한 채 조심스러운 전망치를 내놓고 있을 뿐이다. 그러나 매사에 준비하면 어려움이 없는 법. 불확실한 시장전망 속에서 실패하지 않는 부동산 투자 방법을 소개한다.
◆ 가격 하방경직성이 강한 상품이 유리하다
부동산 가격의 상승세가 가파르다는 것은 상대적으로 침체기에 하락폭 또한 커질 수 있다는 것을 의미한다.
이는 부동산 투자 역시 주식 못지 않은 리스크를 안고 있다는 뜻이기도 하다. 따라서 가격의 하방경직성이 강한 상품을 고르는 것이 유리하다.
아파트는 실수요층이 탄탄한 20~30평형대가 40~50평형대의 중대형아파트보다 하방경직성이 강하다. 또 한번 가격이 내려가더라도 중대형아파트 보다 먼저 이전 가격으로 회복된다는 이점도 있다.
여유계층을 타깃으로 하는 고급 아파트 역시 투자심리가 위축되면 가격 하락폭이 클 가능성이 높기 때문에 당분간은 투자에 신중을 기하는 것이 좋다.
◆ 자기자본 비중을 높여라
전문가들이 미국 테러사태가 부동산 경기에 미칠 악영향으로 가장 우려하는 것은 금리다. 금리가 높아지면 상대적으로 부동산 상품의 메리트가 낮아질 수 밖에 없는데다 투자를 위해 은행 돈을 빌린 사람에게는 치명적일 수 있다.
따라서 남의 돈을 끌어모아 무리하게 투자하기 보다는 최소한 자기자본 70% 이상을 유지하는게 안전하다고 전문가들은 조언하고 있다.
현대경제연구원의 김선덕 연구원은 "정부가 저금리 정책을 유지하고 있긴 하지만 내년에는 다소 시중금리가 높아질 것으로 전망된다"며 "시장 전망이 불안정한 시기에는 무리한 대출을 받아 투자하는 것은 금물"이라고 조언했다.
◆ 침체기에는 환금성이 관건이다
부동산 시장은 의외로 빨리 달궈지고 급격하게 식는 특성을 갖고 있다. 만약 가격이 급락한다면 매도시점이 며칠만 늦어져도 손실폭이 눈덩이처럼 불어날 수 있다.
따라서 환금성이 떨어지는 토지나 상가ㆍ단독주택 보다는 아파트 등을 선택하는 것이 유리하다. 부동산 규모 역시 대형 매물 보다는 수요자들이 쉽게 접근할 수 있는 3억원 이내의 상품이 안전하다.
텐커뮤니티의 정요한사장은 "시장전망을 확신할 수 없는 상황이기 때문에 투자는 신중할수록 좋다"며 "언제든 갈아탈 수 있는 상품에 투자하는 것이 최선책"이라고 말했다.
◆ 목표수익률을 보수적으로 조정하라
단타매매가 아닌 임대수익을 목적으로 한 장기투자자라면 목표 수익률을 보수적으로 조정할 필요가 있다. 주택업체들이 주상복합이나 오피스텔 등을 분양하면서 제시하는 임대수익률은 항상 가장 높은 기대치임을 간과해서는 안된다.
실제로 최근 부동산뱅크가 조사한 결과에 따르면 월세임대수익률이 두달전에 비해 2.1%포인트나 낮아진 11.5%까지 떨어졌다.
더욱이 최근 10~20평형대의 소형 주상복합ㆍ오피스텔이나 다가구ㆍ다세대주택 건립물량이 늘면서 공급과잉현상까지 우려되고 있어 이 같은 수익률은 한자릿수로 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.
◆ 투자기간을 명확히 하라
부동산 투자에서 실패하는 이유중 중요한 것은 매도 타이밍을 놓치기 때문이다. 주식과 마찬가지로 살 때보다 팔 때가 더 어려운 게 부동산이다.
'조금 더 오를지도 모른다'는 막연한 기대감 때문에 쉽게 손을 떼지 못하다가 곤란을 겪을 수 있다.
특히 단기시세차익을 노린 투자라면 초기에 미련 없이 손을 터는 게 낫다. 예컨대 아파트의 분양권 프리미엄이 1,000만원 정도라면 몇 백만원을 더 받기 위해 버티기 보다는 차라리 시세보다 100만~200만원 낮더라도 팔 수 있을 때 파는 것이 유리하다.
시세보다 싼 물건은 항상 수요가 풍부하기 때문에 어려움 없이 매수자를 찾을 수 있다.
정두환기자
