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정부는 부동산시장의 핵심규제인 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 두고 25일 오전까지 막판 장고를 거듭했다. 부동산시장에는 약(藥)이지만 이미 1,000조원을 넘긴 가계부채에는 독(毒)이 될 수밖에 없는 이중성 때문이다. 이 같은 고민의 흔적은 박근혜 대통령이 직접 발표한 담화문에서도 드러난다. 정부가 내놓은 담화문 '참고자료'에는 "DTI·LTV를 합리적으로 개선한다"는 문구가 담겼지만 대통령이 직접 발언한 최종 담화문에는 이를 포함시키지 않았다. DTI와 LTV를 부동산이 아닌 가계부채 관리항목에서 다룬 것도 이 같은 고민의 흔적으로 풀이된다. 가계부채를 자극하지 않는 수준에서 해법을 찾아보겠다는 의미다. 추경호 기획재정부 1차관은 "집값은 주거비용이 오르지 않는 한도에서 일정 부분 오를 필요가 있다"며 "DTI 등에 대한 합리적 개선이 반드시 완화를 의미하는 것은 아니다"라고 일단 선을 그었다. 하지만 이번 3개년계획에서 분명히 드러난 것은 부동산 가격에 대한 큰 틀이 바뀌었다는 점이다. 추 차관은 사전 브리핑에서 "집값이 현재 상태에서 변하지 않고 가는 것은 바람직하지 않다. 일정 부분 상승이 필요하다고 생각한다"고 밝혔다. 이는 글로벌 위기 이후 정부가 사실상 집값을 더 이상 떨어뜨리지도 올리지도 않는 '현상유지' 정책을 구사해왔던 것과는 사뭇 다르다. 내수활성화를 위해 점진 상향이 불가피함을 정부 스스로 인정한 셈이다.
◇LTV부터 우선 완화…DTI 완화는 점진 추진=시장은 두 규제가 점진적으로 완화될 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 그동안 부동산 대책 때마다 '단골손님'으로 거론돼왔으면서도 막판에는 이름을 올리지 못했던 이 규제들이 명문화된 것만으로도 상징적 의미가 있다는 것이다.
국토교통부 등 주무부처가 재건축 초과이익환수제, 분양권 전매제한 등 각종 규제를 대거 폐지하기로 한 것도 완화론에 힘을 싣는 대목이다.
항목별로 보면 LTV는 우선적으로 완화하고 DTI는 추후에 높여줄 가능성이 높다는 게 대체적 관측이다. 첫번째 근거는 선진국들의 현행 규정이다. 국가별로 차이는 있지만 우리나라의 LTV(50~60%)는 상대적으로 선진국보다 엄격한 반면 DTI는 느슨하거나 비슷한 수준이다. 예를 들어 3억원짜리 주택을 서울에서 산다고 하면 LTV 50%를 적용 받아 최대 1억5,000만원을 대출 받을 수 있지만 미국에서는 2억4,000만원(LTV 80% 적용)까지 은행에서 돈을 빌릴 수 있다. 기재부의 한 관계자는 "DTI는 가계대출의 건전성을 담보하는 최후의 보루인데다 외국과 비교해 규제 수준이 강하지 않기 때문에 차근차근 검토할 계획"이라며 "상대적으로 LTV는 우선 조정할 여지가 있다"고 설명했다.
두번째 근거는 월세 시대에 대비하는 측면이다. 현행 제도대로 LTV를 낮게 유지하면 실수요자 입장에서는 돈을 빌려 집을 사기 어렵고 은행 입장에서는 장기 모기지상품을 개발하기 까다롭다. 자연히 목돈이 없는 실수요자들은 전월세시장으로 내몰리게 되고 전세금이 뛰는 이사철마다 고통을 겪을 수밖에 없다.
◇그린벨트 해제도 검토=정부는 LTV·DTI에 대해서는 신중하게 접근한 것과 달리 재건축 등 기존 규제는 과감한 해법을 적용했다. 우선 재건축 초과이익환수제도를 연내 폐지할 방침이다. 초과이익환수제도는 재건축사업에서 일정 수준 이상의 이익이 발생할 경우 이를 세금으로 걷어가는 제도로 시장에서는 대표적 '악법' 중 하나로 꼽혔다. 국토부는 이와 더불어 재건축사업장에 대한 소형평형의무비율도 완화하기로 해 '대못' 규제를 대부분 철회할 방침이다. 주택정비사업에서 시세차익 실현에 대한 기대가 생기면 거래가 활발해지고 주택공급을 늘릴 수 있다는 구상이다.
정부는 이 밖에 분양권 전매제한을 완화해 신규 주택시장에 활기를 불어넣는 한편 민영주택 청약가점제를 개편해 더 많은 사람이 새 집을 분양 받을 수 있도록 유도할 계획이다.
1%의 저금리로 주택구입자금을 대출해주는 '공유형 모기지' 지원 대상을 확대해 생애최초구입자뿐 아니라 5년 이상 무주택자도 혜택을 받을 수 있도록 개선할 방침이다. 서민들이 가장 큰 부담을 호소하는 전월세 지원 방안도 대거 마련됐다. 월세 소득공제를 세액공제로 전환해 서민들의 월세 부담이 줄어들 것으로 보인다. 기존 주택을 사들여 임대사업을 벌이는 민간 매입임대사업자에 대한 세제혜택이 강화되고 금융지원도 확대된다. 또한 구체적인 월세 통계가 마련되고 중개수수료를 인하하는 방안이 추진된다. 한편 관심을 모았던 부동산 규제 중 그린벨트 해제는 막판까지 고심한 끝에 결국 포함되지 않았으나 실무선에서 해제가 추진되고 있다. 정부는 그린벨트를 일부 해제하고 용도지역변경을 허가해 공장 등의 설립이 가능하도록 하는 방안을 검토한 것으로 알려졌다. 기재부의 한 관계자는 "그린벨트 완화는 3개년계획과 별도로 추진되고 있다"고 말했다.
