Q : K씨(여ㆍ40세)는 종전의 분식집을 임차해 같은 업종으로 장사를 하던 중 장사가 되지 않아 결국 정리하기로 마음먹고 건물주에게 만기일에 계약을 종료하겠다고 통보했다. 건물주는 계약을 종료하려면 원상복구를 해야 한다면서 종전 임차인이 설치한 시설물까지 철거해야 한다고 요구한다. 그렇지 않으면 비용을 공제한 보증금만 반환하겠다고 하는데 K씨는 건물주의 요구가 정당한지 궁금하다.
A: 일반적인 임대차 표준계약서에는 원상복구의무에 관한 조항이 명시돼 있다. 다시 말해 계약 대상물을 명도하게 되면 임차인은 일체의 비용을 부담해 원래의 상태로 복구해야 한다는 내용이다.(민법 제615조, 제654조 참조)
건물주의 입장에서는 임차인이 영업에 필요한 시설물을 설치ㆍ변경해 사용한 만큼 나갈 때 다시 원래대로 해놓으라는 것은 당연하다. 하지만 이 조항을 근거로 보증금을 가지고 있는 건물주가 원상복구의 범위와 대상을 임의적으로 정해버릴 수 있다. 또한 이 조항은 실제로 임차인에게 있어 임차물에 설치한 필요비와 유익비에 대한 정당한 청구를 제한할 수 있다.
K씨의 경우 계약 당시 특별한 약정을 하지 않았다면 계약서에 명시된 대로 원상복구의무 조항을 이행해야 할 것이다. 문제는 건물주가 원상복구의 범위를 건물 준공 상태처럼 요구하고 있다는 것이다. 판례에서는 원상복구의무에 관해 별도의 약정이 없다면 임차받았을 상태로 반환하면 되는 것이지 이전 임차인이 설치한 시설물까지 원상 회복할 의무는 없다고 판시하고 있다.(대법원 1990.10.30. 선고90 다카12035 판결 참조)
즉, 원상이라는 시점을 건물주와 임차인이 임대차계약을 체결할 당시로 보고 있는 것이다. 따라서 이러한 분쟁을 방지하기 위해서는 최초 계약시부터 원상복구의 범위를 명확하게 정해야 한다. 예를 들어 종전 설치물까지 임차인이 원상복구 한다거나 일정금액을 원상복구비용으로 임차인이 부담한다는 특약을 정해 분쟁을 방지할 수 있다. 결국 건물주는 종전 임차인이 설치한 시설물의 철거비용을 K씨에게 요구할 수 없으며 K씨는 자신이 설치하지도 않은 시설물을 철거할 의무가 없는 것이다.
