분양가 상한제등 규제로 수익성 분석 못해<br>투자 수익 보장할 적정시세 판단도 불가능<br>새 제도 적용사례 나와야 불확실성 걷힐듯
“재건축 바닥이 어디냐고요? 참고할 만한 ‘모델’이 없는데 어떻게 알겠어요. 지금 같아서는 수익성 계산이 전혀 안되니까 적정 가격이 얼마인지도 몰라요.” (과천시 별양동 동방공인 관계자)
최근 서울 강남, 과천 등 값비싼 재건축 아파트들의 약세가 장기화 조짐을 보이면서 “과연 재건축 아파트값의 바닥이 어디냐”는 의문이 고개를 들고 있다. 결론부터 말하면 “짐작하기 힘들다”는 게 업계의 대체적인 의견이다. 재건축 투자의 출발점인 ‘수익성’ 자체를 전혀 분석할 수 없을 정도의 오리무중에 빠져 있기 때문이다.
12일 관련업계에 따르면 오는 9월부터 재건축 아파트의 일반분양 물량에까지 분양가 상한제가 적용되는 등 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황이 이어지면서 주요 재건축 단지에는 투자자의 ‘입질’이 뚝 끊긴 상태다.
기본적으로 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감이 폭넓게 확산됐기 때문이지만 재건축에 투자할 경우 기대이익이 어느 정도인지 계산하기 어렵다는 것도 빼놓을 수 없는 이유다. 분양가 상한제가 시행되면 재건축 사업성이 크게 떨어질 것으로 막연하게 예상할 뿐 과연 투자수익률을 보장할 만한 적정 시세가 어느 정도인지 판단이 서지 않는다.
현재 시세와 대지지분, 허용 용적률, 주변 새 아파트의 시세 등을 대입해 조합원 분담금을 포함한 투자금액과 추정 수익률 등을 마치 공식처럼 분석하던 이전의 방식이 더이상 통하지 않는다는 얘기다.
강남구 개포동 제일공인 관계자는 “예전에는 재건축 용적률이 확정되지 않은 상태라도 경우의 수에 따라 수익률 계산이 가능했다”며 “개발이익 환수 규제에 분양가 상한제까지 더해져서 이제는 (수익률을) 도무지 알 수 없게 돼버렸다”고 말했다.
과천시 부림동 A공인 관계자 역시 “현재의 규제를 모두 적용받아 재건축을 해본 단지가 하나라도 있다면 샘플이 될 수도 있겠지만 지금은 수익률 계산은커녕 한치 앞도 내다보기가 힘들다”고 말했다.
이에 따라 재건축 초과이익 환수, 기반시설 부담금, 분양가 상한제 등 새로 도입되는 제도하에서 첫번째 재건축 사례가 나오기 전에는 투자의 불확실성이 걷히기 힘들 것으로 전문가들은 보고 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “조합원 분담금을 좌지우지하는 일반분양 아파트의 분양가가 얼마로 책정될지도 짐작하기 어려워지는 등 워낙 변수가 많아졌다”며 “재건축 투자수익성을 원점에서 재검토해야 하는 만큼 향후 한동안은 재건축 투자가 위험해 보인다”고 말했다.
