[새해 부동산시장 기상도] 올해 달라지는 부동산 제도

부동산 재테크의 기본은 수시로 바뀌는 법규ㆍ세제 등 각종 제도를 항상 숙지하는 일부터 시작된다. 제도의 변화에 미리 대비하고 제때 대응하지 못한다면 공든 탑을 쌓고도 결정적 순간에 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 올해부터 새로 적용되는 부동산 제도와 시기별로 주의해야 할 변화들을 자세히 살펴본다. ◇양도소득세 강화= 1월1일부터는 비(非) 투기지역의 모든 주택에 대해서도 실거래가 기준으로 양도소득세가 부과된다. 다주택자 양도세 중과 유예기간이 지난해 말로 끝나면서 1가구 2주택자가 집 한 채를 팔 때는 1주택자처럼 9~36%가 아닌 50%의 무거운 양도세를 물어야 한다. 장기보유에 따른 특별공제 혜택도 사라졌다. 다만 수도권ㆍ광역시 소재 공시가격 1억원 이하 주택이나 지방 소재 3억원 이하 주택은 양도세 중과에서 예외로 인정받는다. 하반기부터는 아파트 분양권이나 재건축ㆍ재개발 입주권을 거래할 때 실거래가로 신고해야 하는 등 실거래가 관리도 크게 강화된다. 현재는 거래 쌍방이 공동으로 신고해야 하지만 매도ㆍ매수자 중 어느 한 쪽이 신고할 수 있고, 신고 기간도 종전 30일에서 60일로 늘어난다. 한편 신축주택에 대한 1가구1주택 양도세 비과세 특례제도가 오는 12월 31일자로 폐지된다. 1998~2003년에 지어진 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구2주택 이상 보유자는 이 때까지 기존 주택을 팔아야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 다만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구 2주택 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다. ◇종합부동산세 부담 늘어= 아파트ㆍ연립 등 공동주택 공시가격이 4월말 발표된다. 올해 1월1일 기준으로 조사되는 이 공시가격이 재산세와 종합부동산세 등의 과세 근거가 된다. 수도권의 경우 지난해 급등한 집값이 그대로 반영돼 공시가격이 크게 오르고, 보유세 부담도 커질 전망이다. 공시가격은 통상 전년도 11~12월 현재 시세의 80% 수준이다. 재산세와 종합부동산세는 6월1일 현재 집을 보유한 사람에게 부과된다. 따라서 세금부담을 감안해 매도ㆍ매수 시기를 6월1일 전후로 조절할 필요가 있다. 공시가격 6억원 이상 주택을 소유한 사람에게는 6개월 뒤인 12월에 종합부동산세가 부과된다. 올해 종부세는 과표 적용률이 70%에서 80%로 상향 조정된 데다 지난해 집값 급등에 따라 새로 종부세 대상에 포함된 주택이 많아 세부담이 한층 커진다. 반면 공시가격 6억원 이하 주택 소유자는 재산세 부담이 다소 줄어든다. 공시가격 3억원 이하 주택은 전년도 재산세의 5%, 3억원 초과 6억원 이하 주택에 대해서는 10%를 각각 넘지 않도록 했다. ◇리모델링 준공 15년부터 가능= 리모델링 가능 연한 단축과 아파트 하자담보 기간 연장 등을 골자로 하는 주택법 시행령 개정안이 상반기 중 시행된다. 준공 후 20년이 지나야 가능하던 아파트 리모델링이 준공 후 15년으로 앞당겨져 리모델링 바람이 불 전망이다. 리모델링을 하면 허용 용적률의 한도 내에서 전용면적을 30%까지 늘릴 수 있다. 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 리모델링 조합원으로 인정받는다. 이와 함께 창문틀, 문짝, 지붕, 방수, 조경 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년씩 연장되고 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다. 또 아파트 관리비 부과내역 등이 인터넷 홈페이지나 단지내 게시판에 의무 게재된다. ◇‘평’ 표기 금지 등= 7월부터는 면적을 나타내는 ‘평’이나 무게를 측정하는 ‘돈’ 등 비(非) 법정단위를 계약서나 광고, 상품 등에 사용할 수 없게 된다. 따라서 부동산 매매계약서도 평 대신 ‘㎡(제곱미터)’로 표기해야 한다. 1㎡는 약 0.3025평이다. 산자부는 위반사례가 적발될 경우 해당 업소ㆍ기업에 50만원의 과태료를 부과할 방침이다. 투기과열 지구에서 분양하는 모든 아파트는 인터넷 청약이 의무화되고 실물 모델하우스와 별도로 사이버 모델하우스를 설치해야 한다. 한편 특정 건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 지난해 2월부터 시행돼 온 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물의 양성화 기간이 오는 8일 끝난다. 위반 건축물 소유자는 서둘러 신고해야 구제받을 수 있다.