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"미국이 금리를 올리더라도 부동산은 여전히 매력적인 대체투자처가 될 것입니다. 한국에서는 오피스 빌딩을 주목하고 있습니다."
에드먼드 N 모리아티(사진) 모건스탠리 대체투자사업 총괄 대표는 21일 서울경제신문과의 인터뷰에서 "부동산은 지난 2008년 금융위기 이전 국채수익률 대비 훨씬 높은 수익률을 보이고 있다"면서 "현재 투자환경은 매력적이며 선별적인 투자를 장려할 만큼 리스크 프리미엄도 충분하다"며 이같이 밝혔다.
모리아티 대표는 미국의 대형은행(IB)인 모건스탠리에서 자산운용 부문 대체투자사업을 총괄하고 있다. 자산운용부문 산하 머천트뱅킹(Merchant Banking) 및 부동산 투자 부문, 재간접투자 부문 및 선물매매형 투자 부문을 모두 그가 총괄하고 있다. 현재 모건스탠리의 운영위원회, 전사적 리스크 위원회, 자산·부채관리위원회, 전 세계 프랜차이즈 위원회 멤버로 그룹의 핵심 의사결정에도 참여하고 있다.
모리아티 대표는 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 연내 기준금리를 올릴 것으로 전망했다. 하지만 부동산 등 대체투자에 미칠 영향은 제한적일 것으로 내다봤다. 그는 "올해 12월 연준이 금리를 올린 후 내년에는 분기별로 0.25%포인트씩 올릴 가능성이 높다"면서 "금리 인상 폭과 속도가 크지 않기 때문에 대체투자의 매력이 떨어지지 않을 것"이라고 말했다. 그는 "많은 투자자들이 금리가 인상되면 자본화율이 떨어질 것으로 우려하고 있지만 과거 수치들을 분석해보면 금리와 자본화율 사이에는 유의미한 상관관계가 존재하지 않는다"고 덧붙였다. 자본화율이란 임대료를 부동산 가격으로 나눈 값으로 부동산 투자의 적정성을 평가하는 지표다. 그는 "금리 인상보다 중요한 것은 금리 인상의 배경"이라면서 "이러한 긴축 사이클이 보통 경기 호전에 대한 대응인 점을 감안하면 금리 인상이 부동산 등 대체투자에 큰 영향을 미치지 않을 것"이라고 설명했다.
모리아티 대표는 미국·유럽·아시아 등 주요 국가의 부동산 가격이 최고점에 근접하고 있지만 기회의 문은 아직 열려 있다고 평가했다. 그는 "부동산 가격이 아무리 올라도 각 투자자의 투자 전략과 기존 포트폴리오의 구성에 따라 시장의 매력도는 달라질 수 있다"면서 "미국의 경우 위치가 좋고 안정적이며 대체원가 대비 가격이 낮게 책정된 중심업무지구의 사무실 자산에 주로 투자하고 있다"고 말했다.
그는 "유럽은 영국·프랑스와 독일 내 주요 시장에서는 사무실이나 시장에서 가격이 낮게 책정된 자산에 투자 기회가 있다"면서 "영국, 프랑스, 독일, 북유럽, 중부 유럽 시내 중심가의 소매상가와 위치 좋은 중간 크기의 지역 쇼핑센터를 싼값에 사들여 개조한 후 수익형 부동산으로 바꾸는 리포지셔닝 전략이 한 예"라고 설명했다. 그는 "영국과 폴란드의 핵심 교통 요지에 위치한 주요 물류 자산이나 유럽 장외시장에서 나온 부실자산을 저렴한 가격에 인수하는 것도 한 방법"이라고 말했다. 그는 "아시아 시장의 경우 방어적 전략으로 일본 중심부 도시 내 기차역과 근접한 새로 착공된 원룸과 1인실 아파트를 매수하는 것도 좋은 기회"라고 조언했다.
그는 이어 기타 유망한 글로벌 대체투자 분야에 대해서도 조언했다. 그는 "미국에서는 에너지·석유·가스 및 천연자원부문을 포함, 중견 기업 인수에 투자 가능성이 있다"면서 "아시아에서는 사모펀드, 서유럽에서는 중견 기업들이 발행한 메자닌 채권 및 관련 상품을 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.
한국 시장에 대해서는 "한국 내 부동산 부문에서 외국인투자와 거래량이 증가하고 있다"면서 "임대율 및 공실률이 바닥을 침에 따라 사무실 부문을 주목할 만하다"고 밝혔다. 이어 "한국에서는 사모펀드를 포함한 대체 투자가 성장하는 추세"라면서 "가족 소유 기업이 투자자 소유 기업으로 전환하는 과정에서 투자 기회가 있을 것"이라고 설명했다.
