재건축 아파트 후분양제 시행의 부작용을 줄이기 위해서는 프로젝트 파이낸싱의 활성화가 시급히 요구되고 있다. 후분양제도가 적용되면 공정 80% 완료시점까지 사업비의 선투자 부담이 늘어 일반분양가가 오르거나 아예 재건축이 무산돼 아파트 공급감소를 초래할 수 있기 때문이다.
9일 부동산114 등 부동산정보전문업체들에 따르면 현재 사업승인신청 이전단계에 있는 서울지역 재건축아파트는 모두 67곳에 달한다. 이들 재건축조합 및 추진위원회는 모두 8만7,000여 가구의 아파트를 건립, 이중 조합원물량을 뺀 1만 여 가구를 일반분양 할 계획이다.
하지만 `후분양제`가 시행될 경우 금융비용 증가로 인해 당초의 사업계획 및 일정에 차질이 생길 수밖에 없다는 게 주택업체와 조합들의 설명이다. 삼성물산 주택개발사업1부의 조상훈 상무는 “후분양제로 타격을 받는 사업은 비교적 일반분양물량이 많은 저밀도지구와 택지개발지구 재건축 사업인데 현재로선 급변하는 정부정책에 어떻게 대처해야 할 지 갈피를 잡지 못하고 있다”고 말했다.
◇금융기관 프로젝트 파이낸싱에 부담 = 금융기관들이 프로젝트 파이낸싱이나 미 확정채권담보부대출 등의 상품을 개발, 직접 재건축사업에 뛰어들 수 있도록 환경을 조성해야 한다는 목소리가 높다. 특히 프로젝트 파이낸싱의 경우 조합이나 시공사 입장에서 부채 증가 없이 사업비를 마련할 수 있다는 점에서 분양가 인상 소지를 최소화할 것으로 기대된다.
하지만 사업추진전망이 불투명한 재건축사업에 리스크를 감수하면서 선뜻 투자를 할 금융기관은 많지 않다는 게 금융업계 관계자들의 설명. 정부의 재건축관련 정책이 또 언제 어떻게 바뀔지 모르기 때문이다. 따라서 금융기관들의 참여를 유도하기 위해선 임기응변식 규제에서 벗어나 장기적으로 예측 가능한 정책을 제시해야 할 것으로 분석된다.
◇미 확정채권담보부대출도 필요 = 하지만 프로젝트 파이낸싱도 한계가 있다. 비 인기 지역이거나 건립가구수가 적은 재건축아파트는 사업수익성이 떨어져 금융기관들이 매력을 느끼지 못하기 때문이다. 이 경우라면 기존의 미 확정채권담보부대출을 활용하는 방법이 좀더 현실적인 대안으로 제시되고 있다. 이 대출상품은 주택업체들이 공사대금(미확정채권)을 담보로 돈을 빌리는 것으로 그 동안 아파트 미분양 등이 발생할 경우 자금조기회수를 위해 사용돼 왔다.
국민은행 자산유동화팀 함병기 과장은 “미 확정채권대출이 활성화 되려면 이를 금융기관이 바로 유동화해 투자위험을 피할 수 있도록 2단계 유동화 시스템(대출채권에 대한 수익증권을 발행한 뒤 다시 이를 담보로 ABS를 발행하는 것)이 뒷받침 돼야 한다”고 지적했다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
