3종주거기역 분류 고층아파트 건립못해서울시가 도심고밀 개발을 억제하기 위해 새로운 도시계획 조례를 입법예고함에 따라 서울지역 부동산시장이 큰 혼란에 빠져들고 있다.
이번 조치는 한마디로 주거지역의 용도를 6종류(전용주거 1·2종, 일반주거 1~3종, 준주거)로 세분류하고 용적률도 대폭 낮춰 단독주택등 저층 주거단지에 나홀로 고층아파트 건립을 막겠다는 것이다.
이에따라 재건축을 추진하던 조합과 시공사들이 사업계획을 전면 수정해야 하고, 단독주택을 헐고 빌라·다세대등 공동주택을 신축하러던 건축주도 큰 타격이 예상된다.
이에따라 앞으로 주거지역의 용도가 어떻게 세분류될지에 관심이 모아지고 있다. 각 용도에 따라 용적률이 차등적용되고 이는 곧 사업채산성과 직결되기 때문이다.
현재 서울시에는 1%정도만 용도지역이 세분류됐고, 나머지는 일반및 전용주거지역으로 단순구분돼 있다.
◇3종 일반주거지역은 역세권이나 교통환경이 양호한 간선도로 접한 곳=종전 400%의 용적률이 이번에 300%로 낮춰진 3종 주거지역은 재건축이나 신축에 큰 영향을 미치지 않을 것올 보인다.
일반주거지역의 법정용적률이 400% 였지만 그동안에도 서울시 지침으로 300% 정도로 규제해와 300%이상으로 건립된 아파트가 거의 없기 때문이다.
따라서 대치동과 개포동등 간선도로와 인접한 고층 아파트촌을 비롯, 서울시내 일반주거지역의 절반이상이 3종 일반주거지역으로 지정될 전망이다. 다만 이중 4층이하의 저층 아파트촌은 경우에 따라 2종으로 분류될 가능성도 배제할 수없다.
◇단독·연립주택·근린시설 혼재된 저층 주택지는 2종 일반주거지역으로 지정될 듯=소규모 재건축이 가장 활발하게 진행되는 곳으로 서울시의 새로운 조례가 시행될 경우 가장 타격을 받을 것으로 예상된다. 이곳은 현재 단순히 일반주거지역(용적률 400%)으로 지정돼있어 고층 아파트가 우후죽순처럼 들어서고 있는 지역이다.
2종 일반주거지역으로 지정되면 아파트건축은 용적률 200%·10층 이하로 제한된다. 예를들어 서초구 방배동 빌라촌 인근 일반주거지역내 A연립주택 재건축사업의 경우 용적률 260%를 기준으로 최고 18층까지 올린다는 사업계획서를 마련했으나 2종 일반주거지역으로 지정될 가능성이 높아 사업계획 수정이 불가피한 실정이다.
또 단독주택이 중심이 된 곳은 4층이하, 용적률 100%이하의 1종 일반주거지역으로도 지정될 것으로 보여 아파트로의 재건축이 원천봉쇄될 전망이다.
서초구 서울교대 주변 단독주택촌은 당초 전용주거지역(2층이하, 용적률 100%)이었으나 주민들의 생활불편해소 차원에서 최근 근린생활시설이 가능하고 층고제한이 완화된 1종 일반주거지역으로 변경된바 있다.
◇평창·삼청·방배·양재동 고급빌라촌은 쾌적한 주거환경 보장 받는다=고급 빌라촌은 대부분 1·2종 일반주거지역 또는 일반주거지역으로 분류돼있다.
이는 기존 전용주거지역은 2층이하(최고 11㎙)의 건축제한으로 단독 주택만 건립할 수있기 때문에 공동주택인 빌라가 일반주거지역에 들어선 것.
따라서 이들 빌라촌은 신설되는 2종 전용주거지역으로 편입될 것으로 보인다. 2종 전용주거지역으로 지정되면 근린생활시설등 비(非)주거시설은 거의 들어설 수 없게 되고, 나홀로 아파트 건립도 불가능하게돼 쾌적한 주거환경을 보장받게 된다.
건설교통부가 개정 도시계획법에서 2종 전용주거지역을 신설한 것도 주거환경이 양호한 공동주택지를 보호하자는 취지에서 비롯됐다.
한편 기존 전용주거지역은 새로운 용도가 부여되지 이전까지는 1종 전용주거지역으로 간주된다.
권구찬기자CHANS@SED.CO.KR
입력시간 2000/05/11 20:27
