개발 가능성이 높은 준농림지가 장기투자 유망지역으로 떠오르고 있다.이들은 대체로 국제통화기금(IMF) 한파로 가격이 40~60%까지 하락, 거품이 거의 걷힌 상태로 경제가 내년에는 회복세로 돌아서고 4~5년후엔 최소한 IMF직전 수준까지 회복할 것으로 예상돼 3배이상의 차익이 기대된다.
일부에서는 경기가 연말에 바닥을 치고 내년 1분기에 회복추세로 돌아설 것이라는 전망까지 나오고 있다.
경기가 회복된다해도 빌딩이나 상가, 아파트 등의 다른 부동산은 감가상각 비용을 고려하면 투자수익이 별로 높지 않지만 토지는 시간이 지날수록 이용가치가 높아진다.
전원생활에 대한 수요는 계속 늘 것으로 보여 경제가 회복되면 수도권 신도시 주변 준농림지의 경우 순식간에 가격을 회복할 전망이다.
시중금리도 한자릿수로 떨어졌고 증권시장도 구조조정이 끝나지 않아 위험부담이 크다.
더군다나 수도권이나 신도시 주변에 좋은 위치에 가격이 크게 떨어진 좋은 물건들이 많아 골라잡을 수 있는 점도 매력이다.
매입할 땅을 담보로 20%까지 융자가 가능하고 시설비에 융자를 낀 물건도 많아 천만원대의 적은 비용으로도 투자가 가능하다.
토지거래허가구역의 해제 등 정부의 토지거래 관련 규제의 완화도 한몫하고 있다.
그린밸트가 조정됨에 따라 그린벨트에서 해제되는 준농림지에 대한 매입 수요도 확산될 것으로 예상된다.
한국부동산컨설팅 김성일부장은 『준농림지 가격은 심리적인 요인을 합해 거의 바닥에 접근해 매입적기』라고 말했다.
◇유망지역=토지를 고르는 최우선 선택 기준은 도로의 존재 여부다. 전망이나 방향도 중요하지만 도로가 없으면 아예 주택 신축이 불가능하기 때문이다. 도로를 기준으로 수도권의 경우 경춘가로인 46번 국도변, 통일로 주변, 김포·강화로이어지는 48번국도변, 평택-안성-장호원으로 이어지는 38번국도변 이 유망지역으로 거론되고 있다. 거리상으로는 대도시 외곽지역에서 차량을 움직여 1시간이내에 있는 게 좋다.
도로계획이 잡혀 있는 곳도 주목해볼만 하다. 도로가 신설되면 도로를 중심으로 지역개발이 이루어지고 주변 토지가격은 서너배씩 뛰곤한다. 특히 서울 외곽순환도로 주변이나 인터체인지 주변이 노려볼만 한 곳이다.
판별력이 떨어지는 초심자들에게는 경의선·경원선·중앙선·경춘선 등 수도권 열차노선을 쫓아가며 투자하는 방법이 있다. 열차노선은 유망 전원주택지로 꼽히는 수도권 동서남북으로 고루 퍼져 있고 대부분 복선 전철화계획이 진행중이다. 기차역을 중심으로 반경 2㎞ 이내라면 투자적지로 꼽아도 된다.
분당·용인수지·수원영통·파주교하 등 다양한 편의시설을 갖추고 있고 교통·교육환경이 좋은 신도시 주변도 투자가치가 높은 곳이다.
땅 남향으로 모양은 도로쪽과 접한 면과 폭이 3대2 정도의 비율을 가진 부지가 좋다.
경기도 광주·용인·양평·파주·김포 등 서울에서 1시간이내에 출퇴근이 가능한 지역은 전원주택을 짓기에 가장 알맞다. 교통이 좋은 대로변에는 전원카페 음식점 숙박시설 골프연습장 주유소 등을 차리는 것도 고려해 볼 만하다.
최근 교통이 편리해지고 귀농 인구가 늘어나면서 충청·강원권에도 주말농장이나 전원주택들이 속속 들어서고 있다.
통상 준농림지는 일반 대지에 비해 30∼40% 정도 싸기 때문에 전용에 드는 비용을 고려하더라도 대지를 직접 구입하는 것보다 유리하다.
거래가격은 경기도 용인 광주 남양주 등의 경우 평당 15만원선부터 비싼 곳은 40만∼50만원을 호가한다. 그러나 충북과 경기접경 지역인 충주시 소태면, 남한강 상류지역인 원주시 부론면 일대 등 최근 개발되고 있는 곳은 평당 5만∼12만원이면 구입할 수 있다.
◇자금 규모별 투자요령 ▲5천만원 이상=수도권지역의 준농림지를 싸게 구입한 급매나 경매 등 다양한 방법을 통해 토지를 구입하도록 한다. 될 수 있으면 활용에 초점을 맞추어야 한다.
▲5천만원이하=임야나 농지 등 싼가격의 땅을 많이 매입, 잊어버리는 샘치고 장기간 묻어두는 게 좋다. 강원도 지역을 눈여겨 보는 것도 좋다. 평당 1000원하는 땅도 있다. 내륙지역으로 원주나 영월 등은 중앙고속도로가 개통될 예정이며 서울과의 근접성도 높아 투자 가치가 높다.
◇주의할점=자금사정이 좋지않은 시대인 만큼 무엇보다도 여유자금으로 구입하는 게 좋다. 전원주택이나 가든용도로 구입할 때는 초기투자 비용 부담으로 손익분기점에 도달하는 시간이 상당히 길어지기 때문에 초기투자 비용을 최소화하는 것이 좋다.
농지를 구입할 때는 농지취득자격증명이 필요하며, 농업경영계획서를 작성해야한다. 농지구입후에도 강제매각처분을 당하지 않으려면 30일이상 직접경영하거나 위탁영농을 해야 한다. 많은 일손이 가질 않는 옥수수, 조, 수수, 과실수, 다년생작물 등을 경작하는 방법도 고려해 볼만하다. 임대를 줄때는 계약기간 1년이상된 임대계약서를 꼭 작성해야 한다.
이를 어기고 당초 취득목적을 위반해 적발되면 1년내 농지를 의무적으로 매각해야 한다. 1년내 팔지 않으면 6개월 더 여유를 주지만 그래도 처분하지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 반복해 물어야 한다.
때문에 구입하는 마을의 이장과 주민들과의 융화가 중요하다.
토지거래허가구역내에서 농지를 구입할 경우 계약을 한 후 농지전용을 함께 추진 하면 농지계약에 따른 의무사항을 지키지 않아도 된다.
인근에 혐오시설이 있거나 들어설 예정인지도 살펴봐야하고 주민에게 가격을 직접 확인도 해볼 필요가 있다.
따라서 현장답사는 꼭 필요하다.【오현환 기자】
