“재건축의 확정지분제를 금지해야 합니다. 또 재건축 아파트의 분양가 책정이 감정평가 방식이 아닌 임의결정 방식으로 진행 되고 있는 사항을 폐지해야 합니다. 그렇지 않는 한 재건축 발(發) 아파트 가격 상승은 또다시 재연될 수밖에 없습니다.”
서울경제신문 인터넷 사이트에 올라온 애독자의 글이다. 자신이 주택 재개발ㆍ재건축업무를 15년 동안 해오고 있다는 이 독자는 “현행 재건축 제도가 가지고 있는 문제점을 고치지 않는 한 주택가격 상승은 잡을 수 없다”고 주장했다.
재건축 가격 상승의 가장 큰 요인이 바로 확정지분제를 적용한 사업방식이란 것. 시공사가 아파트 재건축 사업을 수주하는 과정에서 조합지분율과 부담금을 모두 초기에 확정하는 게 확정지분제다. 조합은 시공사 선정과정에서 더 높은 지분율을 제시하는 주택업체를 시공사로 선정, 결국 지분율 높이기 경쟁이 이뤄졌다는 것이다.
문제는 조합의 지분율이 높아질수록 재건축 아파트의 분양가는 더욱 높아지게 되고 이는 재건축 아파트는 물론 인근 단지의 아파트 값까지 끌어올리는 부작용이 도출됐다는 게 무명씨의 설명이다. 이 독자는 “한번 결정된 재건축의 지분율과 분양가는 좀처럼 내려가지 않는다는 데 있다”며 “결국 지분율을 맞추기 위해 시공사는 물론 수요자가 모든 부담을 떠 앉는 꼴이다”라고 강조했다.
확정지분제에 따른 재건축 가격상승이 비단 강남권 만의 문제가 아니라고 지적하고 있다. 즉, 확정지분제를 적용한 수도권 일부지역의 재건축 아파트 값이 이미 평당 1,000만원을 넘어섰고 신규분양가도 1,000만원을 넘어설 수밖에 없다는 것이다.
결국 재건축의 도급제를 의무화 시키면 `확정지분제시공업체가 경쟁지분율 상승아파트가격 상승분양가 상승`의 악순환을 끊을 수 있다고 그는 강조했다. 주택가격 안정을 위해서는 현행 조합 임으로 결정토록 한 재건축 아파트분양가 책정방식도 바꿔야 한다고 설명한다.
이 독자는 “분양가 규제니 원가공개니 등의 정책을 모색하기 보다는 도시 및 주거환경정비법을 개정, 감정평가 후 분양가를 책정할 수 있도록 해야 한다”며 “동시에 재건축 사업방식을 도급제로 제한하면 재건축으로 인한 집값상승은 잡을 수가 있다”고 강조했다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
