자영업을 하고 있는 강씨(38세). 자금이 넉넉하지 않아 대출 등을 이용해 내 집 마련을 계획하고 있었다. 경매서적을 탐독하고 사회교육원에서 6개월 정도 공부한 후 수개월간 물건을 찾은 끝에 서울 강동구에 위치한 전용면적 66㎡의 아파트를 찾아냈다. 2차까지 유찰돼 최저 감정가는 2억8,800만원까지 떨어진 상태.
대항력이 있는 임차인 때문에 2차까지 유찰됐지만 임차권 등기를 마치고 임대보증금반환 청구소송을 통해 강제경매가 진행 중인 물건이었다. 임차권은 매각대금에서 배당을 받으면 소멸되는 권리이기 때문에 입찰에 참가하기로 했다. 아파트 인근에 초등학교와 녹지공원이 있어 주거 환경으로도 적합했다. 당시 주변 시세는 4억6,000만원이었고 전세가는 1억1,000만원 수준이었다.
입찰에 참여한 강씨는 3억2,000만원에 낙찰받을 수 있었다. 부족한 자금 5,000만원은 경매대출을 받아 납부하기로 하고 평소 거래하던 은행을 찾았으나 강씨는 발걸음을 돌릴 수밖에 없었다. 임차권등기가 있어 경매대출은 힘들고 소유권 이전 등기를 마친 후 주택담보대출만 가능하다는 얘기를 들었기 때문이다. 경매로 말소되는 권리는 대금납부와 소멸되지만 대항력이 있는 임차권 등기인 경우에는 임차인이 임대보증금을 전액 배당을 받은 이후에 소멸된다는 설명도 들었다. 결국 강씨는 지인의 도움을 받아 대금납부를 하고 소유권등기를 마친 후 주택담보대출을 받아 이 빚을 갚을 수 있었다. 지인의 도움이 없었다면 대금납부에 차질이 생겨 강씨는 입찰보증금을 몰수 당할 수도 있었다.
● Tip
대항력이 있고 임대보증금을 전액 배당받지 못한 임차권은 매수인이 인수해야 하는 권리다. 또 대항력 있는 임차권이라 해도 매각대금에서 임대보증금 전액을 배당받지 못하는 경우도 있으므로 임차권이 소멸되는 시점은 대금납부 직후가 아니라 임차인이 임대보증금 전액을 배당 받은 후로 보아야 한다. 따라서 경매대출이 필요한 매수인은 사전에 임차권등기 여부를 살피고 자금계획을 꼼꼼하게 세워야 한다.
도움말=고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장
