Q: 개인사업자 박모(50)씨는 서울 소재 도로변에 있는 토지를 매입할 계획이다. 그런데 토지이용계획확인서를 살펴보니 하나의 토지에 상업지역과 주거지역이 섞여 있는 상태다. 이때는 어느 용도지역이 적용되는지 궁금하다.
A: 토지는 토지이용계획확인서에 나와 있는 용도지역에 따라 건축물의 종류ㆍ층수ㆍ건폐율ㆍ용적률 등이 결정된다. 상업지역의 토지는 주거지역보다 건축할 수 있는 건축물의 종류가 다양하며 건폐율과 용적률이 높다. 이 때문에 토지 가격도 상업지역의 토지가 주거지역보다 비싸다.
하나의 토지가 둘 이상의 용도지역에 속한 경우 어떤 용도지역의 건축기준이 적용되는가는 가치형성 측면에서 매우 중요하다. 따라서 토지를 매입하기 전 관할 지방자치단체를 통해 각각의 용도지역에 속하는 부분의 면적이 얼마나 되는지 확인할 필요가 있다.
기본 원칙을 살펴보면 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸칠 경우 작은 부분의 면적이 330㎡ 이하이면 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역의 건축기준을 적용한다. 예를 들어 한 필지의 토지가 상업지역 면적 200㎡와 주거지역 면적 300㎡에 속하면 넓은 쪽의 용도지역인 주거지역에 관한 규정을 적용한다는 의미이다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 참조).
다만 도로변 전체에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지(노선상업지)가 용도지역이 중복돼 있다면 면적기준은 330㎡가 아닌 660㎡ 이하가 된다. 즉 상업지역 면적이 400㎡라도 주거지역 면적이 넓다면 주거지역에 관한 규정이 적용된다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제94조 참조). 따라서 토지활용도를 높이기 위해 상업지역과 주거지역의 토지분할을 통한 용도지역의 변경을 고려할 수 있을 것이다. 그러나 현재 둘 이상의 용도지역에 걸친 경우 용도지역 상향을 목적으로 한 토지분할은 인정하지 않고 있다(건설교통부 개발행위허가운영지침 제6절 토지분할 참조).
용도지역이 중복된 토지를 매입하려면 각 용도지역이 속한 부분의 면적을 파악하는 것이 필요하다. 이를 통해 어떤 용도지역의 건축기준이 적용되는지를 살펴보고 해당 용도지역에 부합하는 적정 매도가격인지를 따져봐야 할 것이다.
