부동산 사설경매의 모든 것

다음 달이면 국내에서도 부동산 사설 경매가 본격 선보인다. 미국, 호주, 영국 등에서 일반화돼 있는 사설 경매는 아파트와 토지 등을 법원이 아니라 일반 사설 경매장에서 사고 파는 것을 말한다. 부동산경매회사에 의뢰가 들어온 물건을 대상으로 매도자와 매수자가 자유롭게 사고 파는 식이다. 일종의 ‘경매 복덕방’이 펼쳐지는 셈이다. 인터넷·서면·전화로도 매각 희망물건 접수 가능
매수자 보증금 100만원·계약금은 낙찰액의 10%
입찰방식은 호가제·유찰때마다 가격 5%씩 하락
3회째 낙찰 받으면 감정가보다 10% 싸게 매입 ◇사설경매 절차와 매매방법은= 부동산경매정보업체인 지지옥션은 부동산 매도 희망자로부터 물건을 접수받아 권리 및 법적 하자 여부 등을 분석, 불량물건을 골라낸 뒤 우량매물을 의뢰자와 연결시켜 주게 된다. 매도를 의뢰하려면 30만원(매물가격 5억원 미만)~50만원(5억원 이상)의 예납금이 필요하다. 지지옥션은 접수된 매물의 등기부, 건축물 관리대장, 토지이용계획 확인원 등을 확인하고 부동산 가치평가를 거쳐 사진ㆍ지도 등과 함께 경매정보지와 인터넷(www.ggi.co.kr)에 공시한다. 매수자는 맘에 드는 물건이 있으면 지지옥션에 매매의사를 전달하면 수의계약 절차를 밟을 수 있다. 수의계약이 안되면 3차례에 걸쳐 경매절차에 들어간다. 유찰되면 다음 경매에서 가격을 다시 정하는 식이다. 경매에 참여하려면 매수자는 보증금과 신분증을 지참하고 경매장에 가면 된다. 보증금은 100만원, 계약금은 낙찰 금액의 10%를 각각 내면 된다. 중도금과 잔금 지급은 경매 의뢰자와 협의해 결정할 수 있다. 입찰방식은 호가제를 원칙으로 하고 당일 참석이 불가능한 매수희망자는 서면입찰도 가능하다. 감정가를 최저호가가격으로 하고 호가 단위는 물건에 따라 다르게 적용된다. 해당 물건에 대해 최고가를 제시한 매수희망자는 그 자리에서 낙찰자로 선정이 되고 낙찰확인서를 교부받게 된다. 낙찰자는 매도자 또는 지지옥션과 매매계약을 체결한 후 대금을 납부하면 부동산을 인도받게 된다. 유찰될 때마다 기본적으로 5%를 낮춘다. 3회째 낙찰받은 매수자는 시세보다 10% 저렴하게 부동산을 매입할 수 있게 되는 셈이다. 물론 매도자가 원할 경우 가격은 더 낮아진다. 매매 수수료는 매도자가 낙찰금액의 0.4%, 매수자는 0.1%로 매수자의 경우 일반 중개수수료보다 저렴하다. 한편 부동산 매각을 희망하는 매도자나 그의 의뢰를 받은 중개업소는 인터넷, 서면, 전화 등을 통해 해당 물건을 접수하면 된다. 경매는 오는 3월 12일 처음 실시되며 장소는 서울시내 호텔에서 열릴 예정이나 아직 확정되지 않았다. 지지옥션은 매월 1회 이상, 회당 20건 이상의 물건을 사설 경매에 올릴 계획이다. ◇매도ㆍ매수자 윈윈하는 장 펼쳐져= 사설경매는 법원의 결정이 아닌 자의에 의해 부동산을 효과적으로 처분할 수 있다는 점에서 의미가 있다. 매도하려고 해도 부동산이 팔리지 않아 고민하는 매도희망자나 합리적인 가격에 법적 하자가 없는 우량 물건을 찾을 수 있는 매수희망자 모두에게 도움이 된다. 특히 매수희망자는 부동산 물건을 쇼핑하듯 고를 수 있다. 개인이나 기업들이 보유 부동산을 팔 경우 인근 중개업소에 매매를 의뢰 하는게 대부분이지만 사설경매는 다수의 매수희망자를 대상으로 마케팅을 펼쳐 매매 체결율이 높을 것으로 보인다. 매도자도 사전 수의계약(10일)-공개입찰(월 1회씩 총 3회)-사후수의 계약이라는 3단계 방식을 거치면서 매수희망자를 대부분 찾을 것으로 기대된다. 공개입찰 전 수의계약은 매도자가 희망하는 가격으로, 입찰 후 수의계약은 최종 유찰가로 진행되는 것도 원활한 매매를 촉진하는 한 요인으로 작용할 전망이다. 강은 지지옥션 팀장은 “미국 등 선진국에서는 개인간의 부동산거래가 자유롭도록 사설 경매가 활성화돼 부동산 시장의 한 축을 담당하고 있다”며 “사설경매를 통해 매도ㆍ매수자 모두 윈윈할 수 있도록 노력하겠다”고 말했다. ◇우량물건만 다루는 경매 복덕방= 사설경매는 매도의뢰가 이뤄진 부동산 물건 중 심사를 통과한 것만 소개된다는 점이 특징이다. 매도의뢰 물건은 100% 공인감정사에 의한 감정평가가 진행된다. 부동산에 대한 감정평가는 보통 은행 등에서 저당권을 설정하기 위한 용도로 시세보다 훨씬 낮은 가격에 매기지만 사설경매는 매매 목적이어서 최대한 시세가 반영된다. 만약 매매가 이뤄지지 않으면 지지옥션은 매도자가 전속중개계약 체결시 납부한 예납금을 전액 환불해준다. 매도자가 납부한 예납금은 감정평가, 등기부 등본 및 건축물대장 등 공부 발급, 권리분석 등 자료 작성, 정보화 및 마케팅 등에 사용된다. 현재까지 지지옥션에는 200여건의 물건이 접수되었으며 이중 심사를 통과하지 못한 물건을 제외하고 약 30여건에 대해 감정평가가 완료되었거나 진행중이다. 다만 아직까지 매도자들이 전속중개계약(경매업체 한 곳에만 매도를 의뢰해야 됨)에 대해 부담을 느껴 추진속도가 더딘 편이다. 또한 감정평가 자체에 대해서도 본인의 희망가격 및 시세와 차이가 날 것을 염려해 꺼리는 경우도 있다. 장근석 지지옥션 팀장은 “믿을 수 있는 우량 물건들을 다수 경매에 올려 매도, 매수자 모두 만족할 수 있는 경매의 장을 만들 것”이라며 “다른 업체들에 앞서 사설경매 시장을 선점하겠다”고 말했다.