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6년여를 끌었던 민간주택 분양가상한제 폐지 등 '부동산 3법'을 여야가 통과시키기로 합의함에 따라 규제 완화에 따른 기대감도 커지는 모습이다. 업계에서는 정책 불확실성이 해소된데다 투자 여건이 예전보다 좋아짐에 따라 시장에는 대체로 호재로 작용할 것이라는 예상이 지배적이다. 하지만 여야가 몇 달째 첨예하게 맞서면서 시기를 놓친 감이 있어 정책 효과가 반감될 수도 있다는 지적도 나온다. 각 법안별 효과와 문제점을 분석해본다.
■ 재건축초과이익환수 3년 유예
세 폭탄 걱정 덜어… 투자심리 회복될 듯
분양가 상승 맞물려 이익 늘 땐 강남권 특혜 의혹 불거질 수도
재건축 초과이익환수제 적용이 3년 유예되면서 세금폭탄 우려가 컸던 강남권 재건축 시장을 중심으로 거래가 살아날 것이라는 전망이 나오고 있다. 당초 올해 안에 관리처분계획인가를 받지 못할 경우 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 해 투자심리가 위축돼 있었지만 이번 발표로 분위기 반전을 맞게 됐다는 반응이다.
재건축 부담금 예측이 비교적 쉬워진 것도 긍정적인 영향을 줄 것이라는 평가다. 그동안 초과이익환수제 적용이 1년 단위로 유예되면서 세금을 포함한 부담금 산출이 어려워 투자에 장애가 된다는 지적이 있어 왔다. 반포동 M공인의 한 관계자는 "3년이나 적용을 늦췄으니 사실상 폐지 수순으로 봐도 무방할 것 같다"며 "투자자들에게 세금에 대한 걱정을 덜어줄 수 있게 돼 적극적으로 매수를 권할 수 있게 됐다"고 말했다.
재건축 사업 진행에도 시간적 여유가 생기면서 사업시행인가를 받은 단지들을 중심으로 조합 운신의 폭이 커졌다는 주장도 나온다. 분양가상한제 탄력 적용, 조합원 분양주택 한도 확대와 맞물리면서 사업성을 높이려는 시도도 잇따를 것이라는 예상이다. 업계의 한 관계자는 "다만 분양가 상승과 초과이익 환수 유예가 동시 적용되면서 강남권 조합원들의 개발이익이 크게 늘어날 경우 특혜 의혹이 불거질 수도 있다"고 설명했다.
■ 민간택지 분양가 상한제 폐지
강남권 재건축 수익성 개선 기대
다양한 주택 공급 전망… 수요자 부담 늘어날 가능성
앞으로 민간택지에 건설하는 아파트는 분양가상한제를 적용하지 않기로 하면서 건설업계 및 주택시장의 숨통이 트였다는 평가다. 특히 일반분양가 상승 여력이 있는 강남권 재건축은 이번 여야 합의로 한층 활성화될 것으로 전망된다.
그동안 분양가상한제는 건설사들의 신기술 적용을 막고 주택 품질을 떨어뜨린다는 지적이 제기돼왔다. 상당수 분양가 책정 항목이 원가 수준으로 가격이 책정돼 있어 고품질 건자재나 지능형 주택설비를 사용할 유인이 없었기 때문. 이번 상한제 폐지 결정으로 다양한 품질의 주택이 공급될 것으로 예상된다.
다만 분양가상한제로 인위적 가격억제 수단이 사라지면서 수요자들의 부담이 늘 것이라는 지적도 제기된다. 최근 높은 분양가에도 불구하고 높은 청약 열기를 이어가고 있는 강남권 요지의 재건축아파트의 경우 일반분양분의 가격상승이 예상되기 때문이다. 그러나 최근 들어 분양가가 주변 시세보다 조금만 높으면 미분양이 발생하는 등 이미 수요자들의 가격 민감도가 높아졌기 때문에 시장에서 자율적으로 조정될 것이라는 관측이다.
민간택지 분양가상한제 미적용의 수혜지로는 강남권 요지의 재건축이 꼽힌다. 일반분양가를 다소 높게 잡더라도 인프라와 학군이 뛰어난 탓에 수요자들이 기꺼이 부담하기 때문. 일반분양가가 높아지면 재건축 사업의 수익성이 그만큼 개선되는 만큼 앞으로 반포와 개포, 대치와 압구정 등 전통적인 주거 선호지역의 재건축 사업이 보다 활성화될 것으로 전망된다.
김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "유망지역의 정비사업은 분양가상한제가 폐지되면 수익성 개선에 큰 도움이 된다"며 "재건축 투자 활성화는 물론 지지부진한 사업에도 속도가 붙을 수 있을 것"으로 예상했다.
■ 재건축 조합원 1인 3가구까지
중층 조합원도 소형 선택 길 열려
과도한 재산권 규제 풀렸지만 일각선 투기 우려도
재건축 조합원에 대한 다주택 분양 허용 역시 지지부진한 재건축 추진에 힘을 보탤 호재가 될 것으로 전망된다. 서울과 인천, 경기도 일부 과밀억제권역 내 재건축 조합원이 3가구까지 소유할 수 있게 되면서 재건축 사업 추진속도가 더 가팔라질 것으로 예상되기 때문이다.
전문가들은 그동안 일률적인 1주택 공급으로 개인의 재산권을 과도하게 제한해온 규제를 풀었다는 점에서 가장 의미를 찾을 수 있다고 분석했다. 특히 최근 소형주택에 대한 선호도가 높아지고 있다는 점을 감안하면 중대형 위주로 구성된 중층 재건축 추진단지의 경우 조합원들의 선택폭을 넓혔다는 점에서 사업 활성화에 도움이 될 것이라는 분석도 나온다.
다만 수혜는 강남 인기지역에 국한될 뿐 상대적으로 선호도가 떨어지는 강북권이나 인천·경기 지역에서는 미분양 해소에 기여할 만큼의 영향은 미치지 못할 것이라는 관측이다.
조은상 부동산써브 리서치팀장은 "재건축 사업 자체에 대한 호응도가 높아질 수는 있지만 분양을 한 번에 여러 채 받는 조합원은 드물 것이기 때문에 이 자체만으로 주택가격이 오른다든지 등의 긍정적 영향을 끼치는 데는 한계가 있을 것"이라고 전망했다.
일각에서는 3가구 공급으로 투기 발생 우려도 제기된다. 하지만 여야가 3주택 분양 허용 대상에서 투기과열지구를 배제했기 때문에 투기수요가 발생할 가능성은 낮다는 의견이 분석이다.
