[주목받는 경매시장] 물건 늘고 낙찰가율 80%선… 실수요자 아파트 도전해볼만

하반기 경매 시장이 주목 받고 있다. 경매 시장에 들어오는 주거시설과 업무상업시설 물량이 올 초 이후 증가추세다. 입찰물량에서 낙찰물량이 차지하는 비율을 뜻하는 낙찰률은 수도권 오피스텔을 제외하고는 20~30%대를 유지하고 있다. 경매시장에서 새로운 물건들이 늘고 있지만 유찰되는 물건들이 많아 경매 투자자들이 선택할 수 있는 폭이 넓어졌다는 얘기다. 부동산 경매업체 '지지옥션'에 따르면 전국 주거시설 가운데 경매에 들어오는 새 물건 수는 지난 1월부터 6월까지 월 평균 3,383건을 기록하고 있다. 지난 2월 2,627건까지 하락하기도 했지만 지난 6월에는 3,921건까지 상승했다. 전국 업무상업시설 신건수도 1월 964건에 불과했지만 6월 1,305건까지 늘었다. 경매시장에 유입되는 물량 자체가 증가추세인 셈이다. 낙찰률도 계속 떨어지고 있다. 수도권 아파트 낙찰률은 지난 1월 36.6%에서 6월 29.6%로 떨어졌고 연립은 1월 26.3%에서 2월 45.6%로 증가했지만 6월 다시 30.0%로 낮아졌다. 다세대주택도 연초 40%대 중반에서 6월 현재 38.7%다. 입찰가격 대비 낙찰된 가격의 비율을 뜻하는 낙찰가율도 수도권 아파트는 80%대 초반에서 오르락내리락 하고 있다. 이영진 닥터아파트 이사는 "하반기에 1~2회 금리가 인상되면 차원이 달라지겠지만 경매 물건은 조금씩 늘어날 것으로 예상된다"며 "최근 낙찰가율 등을 살펴보면 투자자들이 경매 시장에 관심을 보일 만한 시점에 와있다"고 밝혔다. ◇임대수익 가능한 수익형부동산 노려야= 전문가들은 경매시장에서 주목할 만한 물건으로 임대수익을 노릴 수 있는 오피스텔ㆍ상가 등을 꼽았다. 특히 상권이 괜찮은 곳의 경매 물건에 관심을 갖는 것이 필요할 것으로 조언됐다. 주요 상권에 위치한 상가ㆍ오피스텔 등 수익형부동산은 매월 고정수입을 안정적으로 올릴 수 있다는 점에서 노후를 대비하고자 하는 투자자들이 큰 관심을 끌고 있다. 실제 수익형 부동산은 경매시장에서 인기 몰이 중이다. 수도권 상업시설의 낙찰률은 연초 이후 19.2~25.5%대를 유지하고 있지만 낙찰가율은 지난 1월 51.1%에서 6월 62.4%까지 급등했다. 낙찰률이 큰 변동이 없는 가운데 낙찰가율이 10%포인트 넘게 상승했다는 것은 좋은 물건에 대해 돈을 더 지불하고라도 매수하고자 하는 투자자들이 늘고 있다는 것을 뜻한다. 특히 최근 임대수익 측면에서 주목 받고 있는 수도권 오피스텔은 낙찰율도 1월 45.1%에서 6월 64.2%까지 급증했고 낙찰가율도 72%에서 86.4%로 치솟았다. 이영진 이사는 "오피스텔ㆍ상가 중에서 상권이 괜찮게 되어 있는 물건은 경매가 나올 경우 10명 안팎에서 경쟁이 붙고 있다"며 "임대수익형은 전통적으로 경매시장에서 인기가 많다"고 말했다. 내수 경기 등 경기를 고려할 때 상가 투자는 신중해야 한다는 의견도 있다. 남승표 지지옥션 선임연구원은 "14일 한국은행에서 기준금리 동결을 발표하며 하반기에 경기가 성장할 것이라는 전망이 있지만 내수경기가 잘 풀릴 것인지에 대해서는 고민해 봐야 한다"며 "상가투자 시 보수적으로 접근하는 편이 낫다"고 설명했다. 남승표 연구원은 이어 "오피스텔의 경우 주거 실수요자들은 낙찰가율 85%가 넘어도 관심을 가질만 하다"며 "시세차익을 노린다면 현재 상황은 투자에 적기는 아니다"고 설명했다. 단독주택 경매물건은 관심을 가질 만 한 것으로 평가됐다. 단독주택 임대 시장이 불안하게 되면 허물고 다세대ㆍ다가구 주택을 지어 임대 수익을 노릴 수 있기 때문이다. 전통적으로 경매에서 수익을 내왔던 다가구ㆍ다세대는 뉴타운 개발에 들어가면서 물건 찾기가 어려워졌다는 것이 경매 업계 관계자들의 전언이다. 다만 물건이 나올 경우 높은 수익성을 기대할 수 있기 때문에 놓치면 안될 것으로 조언됐다. ◇아파트경매, 실수요자라면 도전해 볼만=수도권 아파트는 현재 낙찰가율이 6월 현재 80%대 초반까지 떨어져 있다. 물론 전반적인 수도권 아파트 시장의 침체로 높은 수익을 내기는 쉽지가 않지만 실수요자들은 경매를 통해 주변 시세보다 10% 정도 저렴한 가격에 좋은 물건을 취득할 가능성은 있다. 실제 수도권 아파트의 경매 경쟁률은 지난 1월 7.2대 1에서 6월 5.3대 1로 뚝 떨어졌지만 낙찰가율은 82.1%에서 80.4%로 소폭 하락하는 데 그쳤다. 투기 수요가 빠지고 실 수요 중심으로 경매가 진행되고 있다는 의미다. 이영진 이사는 "아파트는 예상보다 경매시장에 들어오는 물건이 적어 낙찰가율의 추가적인 하향을 기대하기 힘들다"고 전망했다. ◇감정가격 맹신 위험, 시세파악 나서야=전문가들은 경매가 일반적인 부동산 매매와 다른 점이 있기 때문에 꼼꼼한 사전분석이 필수라고 강조했다. 특히 최근 경매에 나오는 물건의 경우 감정평가 가격이 시장 침체 전 기준으로 정해졌을 가능성이 높아 주변 시세를 직접 파악하는 것이 필요한 것으로 지적됐다. 임대관계 승계 여부, 공용ㆍ전용 부문 관리비 연체 여부를 직접 확인하고 현재 사람이 거주하고 있는 지 여부를 파악하는 것도 중요한 과정이다. 남승표 선임 연구원은 "부동산 경매에서는 손품, 발품 판다는 말을 많이 한다"며 "서류를 꼼꼼하게 살피는 것이 손품이라면 실제 현장을 찾아 점유관계를 보는 것은 발품이다"고 전했다.