저밀도 아파트 재건축 보완책

서울시가 5개 저밀도 아파트지구의 재건축과 관련, 단계적인 개발(시차개발)과 공공시설의 주민부담원칙 등을 보완책으로 내놓은 이후 해당 주민들의 반발이 거세지고 있다. 서울시는 동시 재건축에 따른 전세난·자재난·교통난 등 부작용을 막기위해 시차개발과 수익자 부담이 불가피하다는 입장이다. 그러나 주민들은 그럴 경우 재건축은 불가능하다며 서울시의 방침을 받아들일 수없다고 주장하고 있다. 김상국 서울시주택기획 과장과 김정찬 도곡아파트재건축 조합장을 통해 양측의 주장을 들어본다.<편집자주>◎반대/지역상황 무시한 행정편의 정책/조기착공으로 건물노후 위험 예방해야/시차개발 지역여건따라 자율 해결 가능/공공용지·수익자부담문제 합리적 처리를 저밀도지구의 아파트개발에 관한 기본개념을 건물노후화에 따른 구조안전과 과다한 수선유지비 및 토지이용의 효율화로 정의한다면 서울시 5개 저밀도 아파트지구의 재건축은 빠르면 빠를수록 좋다. 늦출 경우 잃는 것보다는 얻는 것이 훨씬 많다. 진정으로 서울시가 현상유지에 연연하지 않고 주택정책의 질적 개선을 원한다면 평형별 의무건립 비율이나 분양가 승인제 등의 인위적인 규제보다 시장원리의 과감한 도입이 필요하다고 생각한다. 또 건축행정의 기본을 총량제한이나 규제에서 디자인 개념으로 바꾸는 과감한 발상의 전환만이 선진도시화의 지름길이 될 것이다. 지난 14일 서울시가 5개 저밀도아파트지구 규제완화 방침을 발표한 이후 후속조치로 연이어 내놓은 시차개발과 공공용지 확보문제는 법리적 해석은 물론 지역적 상황을 전혀 고려하지 않은 행정편의적이고 안이한 발상이다. 이같은 담당 관료들의 획일적 사고 때문에 십수년간 열악한 주거환경속에서 고통받아온 우리 주민들과 갈등을 빚어왔다. 5개 지구에 거주하는 대부분의 주민들은 건물안전은 물론 노후가스관이나 불량한 전선 및 연탄사용 등으로 상당한 위험에 항상 노출돼있다. 이러한 주민의 순수한 재건축 열망을 단순히 지역이기주의로 매도하는 것은 지나치다는 느낌이든다. 따라서 지난 70년대에 집중적으로 개발된 서민아파트단지가 부실하게 된 근본원인을 되돌아보는 장기적 안목의 주택정책이 절실히 요구되는 시점이며 앞으로는 최소한 50년 이상을 계량할 수 있는 거시적인 주택정책과 도시개발정책의 수립이 필요한 때다. 서울시가 교통영향이나 전세입주자문제 및 건축자재난을 명분으로 해 발표한 소위 「시차개발(순환개발)」은 지역여건에 따라 자율적으로 충분히 해결될 수 있는 사안이며 부득이한 경우 관련 구청장의 권한으로 조정 및 통제할 수 있다고 생각한다. 즉 재건축 추진 움직임도 없는 단지, 추진위원회를 구성중인 단지, 조합설립인가중인 단지 등 단지의 추진상황에 따라 자연스럽게 시차가 발생하므로 그에 맞춰 재건축을 하면된다. 이렇게 볼 때 서울시의 행정구역이나 도시규모로 볼 때 화곡지구와 암사명일지구는 이러한 시차개발대상에서 제외하는 것이 지극히 당연하다고 생각한다. 이미 선진국 도시정책에서는 대형 업무용 빌딩건축의 경우 인접 지역에 베드타운을 동시에 건설해 교통영향을 최소화하는 것이 상식에 속하는 일이다. 서울시의 지하철기본계획이 대부분 마무리되는 2001년 이후에나 연차적으로 입주가능한 저밀도아파트지구에 굳이 경제논리와 시장원리에도 맞지 않는 소형주택과 전세입자 정책을 강제하려는 것은 설득력이 없는 논리다. 재건축사업에 대한 경제적 개발비율을 1백40% 정도로 산정했을 때 약 2만가구의 추가개발이 예상되지만 5개 지구의 분산개발을 가정할 때 그렇게 염려스러운 규모는 아니라고 생각한다. 또한 공공용지의 확보문제는 도시적 계획차원에서 해결해야 되는 것이며 개별 아파트단지 차원에서 해결할 것이 아니다. 예를 들어 재건축 아파트단지 전면도로를 2배로 넓힌다고 주변 교통소통에 도움이 될 지는 의문이며 주변 교통소통이 원활해질 만큼의 비용을 다 부담할 수도 없다. 상하수도 역시 수익자부담 원칙만 내세워 증설부담비용을 주민에게 전가한다면 경제적인 이유로 재건축은 어려워진다. 따라서 무리없이 재건축이 추진될 수 있는 합리적인 선에서 결정돼야 할 문제다. 아울러 설계의 자율성은 최대한 허용해야 하며 이를 각 단지별 상황에 대한 이해가 가장 정확하다고 인정할 수 있는 해당 구청장에게 상당 부분 위임하는 것이 합리적이라고 인정된다. 일전에 저밀도아파트지구에 대한 후속조치로 5개 지구를 투기우려예정지역으로 지정한다는 뉴스를 대하면서 착잡한 심정을 금할 수 없었다. 수많은 주민들이 세를 주고 다시 세를 구해 떠도는 상황이 우리의 현실이다. 서울시가 해방 이후 추진해온 도시의 평면개발은 한계에 와있으며 이제는 고밀개발에 따른 합리적 방법을 검토해야 할 시기다. 우리 주변에 1백2층의 세계적 규모의 초대형공사가 진행되고 있는 현실에서 어떤 명분으로도 주민들을 이해시키는 데에는 한계가 있다□김정찬 도곡아파트 재건축 조합장 ◇약력 ▲43년 경기도 옹진생 ▲상진여행사 상무 ▲강남구도시개발자문위원 ◎찬성/부작용 방지위해 불가피한 선택/동시 시공하면 전세·아파트값 폭등 초래/교통난·공공시설 부족으로 환경도 악화/단계적 추진통해 부실시공·자재난 차단해야 도시계획은 장기적인 청사진하에 이루어지는 것으로 이번에 발표한 강남지역의 잠실 반포등 5개 저층 아파트 지역은 개발당시(72­82)에는 변두리 지역이었으나 도시의 팽창으로 현재는 부도심에 위치하고 있다. 지난 88서울올림픽 때도 세계적인 대도시 서울의 부도심지역에 연탄을 사용하는 노후아파트를 그냥 두는게 옳으냐 하는 문제로 상당히 논란이 많았던 게 사실이다. 이들 지역 아파트의 80%는 18평형 이하의 소형아파트로 건물이 매우 노후됐을 뿐 아니라 일부 아파트는 연탄난방 방식으로 돼 있는등 생활불편이 많아 재건축의 필요성은 주민들 뿐 아니라 서울시도 오래전부터 공감하고 있는 사안이다. 현재 논란이 되고 있는 잠실, 반포 등 5개 저밀도 지구 아파트의 재건축 기준이 발표되면서 제기된 문제점은 크게 세가지로 요약된다. 첫째는 재건축으로 인해 해당지역의 약 5만세대가 일시에 이사를 해야하기 때문에 전세값 폭등이 아파트 가격인상으로 이어질 가능성이 있다는 점이다. 둘째는 지금도 복잡한 잠실 반포등의 지역에 세대수가 대폭 늘어남으로써 교통난 가중과 학교 공원 등 공공시설의 부족으로 생활환경이 크게 악화된다는 것이다. 마지막으로 해당 재건축 대상 아파트 값이 폭등해 주변 아파트 가격을 동반 상승시켜 투기가 재연될 우려가 있다는 지적이다. 서울시는 이와같은 여러가지 문제점을 불식시키기 위해 시차개발과 공공용지 확보 의무화 등을 내용으로 한 보완대책을 마련, 시행할 계획이다. 이에대해 해당 지역 주민들은 재건축사업 추진 과정에서 자연스럽게 착공시기가 차이날 수 밖에 없으므로 따로 단지별로 개발시기를 정할 필요가 없다고 주장하고 있다. 그러나 만약 주민들의 주장대로 재건축 사업이 추진될 경우 동시 다발적 건축으로 인한 건설 자재난과 특히 동시 이동에 따른 전세값 앙등의 문제는 심각하게 대처해야 할 과제이므로 시차개발은 불가피하다고 하겠다. 이는 재건축을 일시에 하는 것이 아니라 충분한 기간을 두고 단계적으로 실시하자는 것으로 주택건설촉진법과 건축법에 근거해 해당지역의 연간 재건축 아파트 건설물량을 서울시 전체 주택건설물량의 15% 이내로 제한한다는 계획이다. 이렇게 되면 연간 1만호 정도의 재건축만 가능하게 되므로 우려되고 있는 부실시공이나 자재난등은 무난히 극복하리라 예상된다. 또 주민들은 연차별 건설총량의 제한권한을 구청장 재량으로 하자고 주장하고 있다. 그러나 건축허가 제한조치의 근거 규정인 건축법 12조는 그 권한을 시장에게 명시하고 있을 뿐만 아니라 건설총량 제한을 위한 건설동향 파악은 서울시 전역을 대상으로 하여야 하므로 구청장이 건설총량 제한 권한을 갖는 것은 문제가 있는 것으로 보인다. 시차개발과 함께 가장 예민한 문제는 공공용지 확보방안일 것이다. 현재 개발이익의 환수에 관한 법률에는 지역개발에 따른 이익의 50%를 환수하도록 규정되어 있으므로 주민들은 기준에 따라 재개발시 공공용지 확보도 비용의 50%만을 주민이 부담하게 해 달라는 요청을 하고 있는 실정이다. 그러나 재개발의 경우에는 이로 인한 개발이익을 환수하려는 차원이 아니라 인구증가로 인해 추가로 소요되는 공공용지를 원인자가 확보토록 하는 차원의 문제이므로 서울시에서는 관계구청과 영향평가 결과에 따라 추가로 조성하게될 공공용지를 주민부담으로 확보하겠다는 당초 계획을 그대로 추진할 수 밖에 없는 상황이다. 이번에 확정 발표한 잠실지구등 재건축 기준은 오랜기간동안 면밀한 검토를 거쳐서 마련한 것으로서 과밀개발에 따른 부작용을 최소하겠다는 서울시의 의지를 일관되게 유지한 것이며 결코 집단민원에 밀려 정책의 후퇴나 타협을 한 것은 아니다. 그러나 민선자치시대를 맞이해 어떤 정책을 추진하든지간에 주민이 이해하고 동의하는 바탕아래서 추진돼야 하므로 지난해 9월 기본방침 발표 후 1년여에 걸쳐 끈질기게 주민들을 설득함으로써 당초 계획한 바대로 소기의 목적을 당성하면서 민원을 해결할 수 있었던 것으로 평가된다. 이번 대책으로 인해 종전의 방침보다 추가로 세대수의 증가를 가져오게 한 것은 없으며 당초 시정개발연구원에서 적정규모라고 연구되었던 용적률 2백70%에는 변함이 없다는 점을 강조한다. □김상국 서울시 주택기획 과장 ◇약력 ▲경희대 경제학과 졸업 ▲22회 행정고시 합격(78년) ▲서울시 주차계획과장