◎대거미달예상… 내집마련 최대호기/총 2,922가구중 1,826가구가 18평이하/채권입찰제 적용 용산산천 등 3곳 불과다음달 6일부터 서울지역 7차 동시분양 아파트 청약이 시작된다. 모두 12곳에서 건립되는 5천2백31가구 가운데 조합원 몫을 뺀 2천9백22가구가 일반 분양된다.
분양물량은 올 동시분양아파트 평균치와 비슷한 수준이지만 높은 시세차익을 기대할 수 있는 물량은 상대적으로 줄어들었다. 분양가격이 주변지역보다 30% 이상 차이가 나 채권입찰제가 적용되는 곳이 지난 6차 때까지만 해도 평균 7∼8곳이었지만 이번에는 용산구 산천동 삼성아파트 등 3곳뿐이다.
이번에도 재개발, 재건축의 일반분양이 주류를 이루고 있어 전체 분양가구수의 62%인 1천8백26가구가 전용면적 18평 이하의 소형아파트다. 따라서 전용면적 18평 이하 소형아파트는 미분양이 대거 쏟아질 전망이다.
단지규모가 1천가구를 넘는 곳도 제기동 한신, 산청동 삼성, 연희동 대우아파트뿐이고 입지여건이나 교통환경이 돋보이는 곳도 드물다.
여기에 다음달부터 시세차액이 높은 용인 수지2지구 아파트가 대거 쏟아지기 시작해 이번 7차 동시분양의 청약경쟁은 올들어 가장 저조할 것으로 예상되고 있다. 서울에서 아파트를 장만하려는 청약자들의 입장에서는 그만큼 내집마련의 기회라고 할 수 있다.
◎산천동 삼성아파트/단지규모 1,465가구 “최대”/23평형 시세차익5,000만원
한강을 내려다볼 수 있는 고지대의 재개발아파트다. 이번 분양물량중 단지 규모가 가장 큰 16동 1천4백65가구이고 분양가구수도 동대문 제기동 한신아파트에 이어 두번째로 많은 6백72가구다.
주변 아파트 가격과 시세차액이 가장 크기 때문에 채권액이 가장 높게 설정됐다. 이번 분양물량중 가장 인기가 높을 것으로 예상돼 2군은 33평형, 44평형 모두 채권상한액을 써야 당첨이 가능하고 1군도 채권상한액에 근접할 전망이다. 23평형은 채권이 없어 시세차액이 4천만∼5천만원에 달할 것으로 보여 청약경쟁이 치열할 것으로 예상된다.
마포대교를 건너면 바로 여의도에 진입할 수 있고 강변북로를 통해 강북과 강남 어디로도 갈 수 있어 교통환경이 좋다. 또 도화동 우성, 현대, 삼성아파트에 이어 쌍용, 도화2지구, 도원재개발지구 아파트가 속속 들어설 예정이므로 총 8천가구의 대단위 주거지역으로 발돋움한다.
흠이라면 대중교통을 이용하기가 불편하다는 점이다. 단지 앞을 통과하는 버스 노선이 별로 없는데다 지하철을 타려 해도 단지에서 10분 이상 걸리는 마포로까지 가야한다.
◎제기동 한신아파트/지하철 6호선 99년 개통 예정/33평 차익 2,000만∼3,000만원
제기2구역 재개발아파트로 13개동 1천3백30가구중 7백44가구가 일반 분양된다. 99년 개통 예정인 6호선 종암역과 도보로 5분 거리여서 교통이 편리해질 전망이다.
주변에 고려대, 한국과학기술연구원, 경희대, 외국어대 등이 자리잡고 있고 홍릉 근린공원이 있어 생활환경이 좋은 편이다. 도로도 제기로, 회기로, 고산자로를 통하면 사통팔달이어서 주거지로 손색이 없다. 주변에 대단위 단지가 없어 생활편익시설이 발달돼 있지 않으나 청량리 롯데백화점이나 경동시장을 이용할 수 있다.
시세차액은 25평과 33평형은 2천만∼3천만원선, 채권입찰대상인 43평형은 채권상한액까지 써 낼 경우 3천만∼4천만원선이 될 전망이다.
◎연희동 대우아파트/경의선 전철화경우 역사 증설/26평 차익 1,000만∼2,000만원
연희 시범아파트를 재건축하는 아파트로 성산로를 사이에 두고 연세대와 마주보고 있다.
6차 동시분양때 분양가격과 채권액이 결정됐으나 업체 사정으로 다음달로 연기됐다. 전체 단지 7개동 5백62가구중 2백97가구가 분양물량이다.
지하철 2호선 홍대역과 신촌역 사이에 위치해 도보로 걷기에 부담스러운 거리이나 도로 교통은 성산로와 연희로를 통하면 편리하다. 연세대, 이화여대, 홍익대, 서강대 등 대학들이 즐비하고 경의선이 전철화될 경우 역사가 추가로 건립될 수 있는 지역이다.
시세차액은 26평형은 1천만∼2천만원, 33평형은 3천만원선이 예상되는데 33평형은 배수내 1순위에서 마감될 수 있다.
◎정릉동 쌍용아파트/정릉·종암동지역 재개발/25·32평 차익 2,000만원선
무궁화맨션을 재건축하는 아파트로 아리랑고개와 미아로 사이에 위치해 있다. 바로 옆에는 스카이맨션이 재건축되고 있고 정릉길 쪽으로는 우성아파트가 재건축돼 입주한 상태다.
지하철 4호선 길음역까지 걸어서 10분 거리다. 미아로나 북악스카이웨이를 통해 도심으로 진입할 수 있다. 정릉과 종암동 지역이 재개발되며 아파트 입주가구가 늘어 도로사정이 나빠질 것으로 보이나 정릉길을 따라 공사중인 내부순환도로가 내년에 개통되면 교통문제가 상당 부분 해소될 전망이다.
주변 정릉 우성아파트와 비교하면 25·32평형의 시세차액이 2천만원 미만이다. 무주택 우선순위나 배수내 1순위에서 미달될 전망이므로 배수외 1순위 청약자는 32평형을 청약해도 좋을 것으로 보인다.
○정릉동 성원아파트/남부순환도로 내년에 개통/분양가 1,500만원이상 저렴
진한연립주택을 재건축하는 아파트로 2개동 2백71가구중 1백88가구가 일반 분양분이다. 정릉로를 따라 북악터널쪽으로 가다 국민대에 도착하기 전 우측 정릉천 옆에 위치한다.
지하철을 이용하기는 불편하지만 내년에 개통되는 남부순환고속도로를 이용하면 서울 어느 곳에나 쉽게 접근할 수 있다. 아파트 분양가격이 인근 쌍용아파트보다 1천5백만원 이상 저렴하기 때문에 가격상의 장점이 있으나 바로 옆 내부순환도로의 소음과 공해가 있어 문제점이 있다.
배수외 1순위 청약자는 34평형을 어렵지 않게 분양받을 수 있을 전망이나 26평형은 분양가격이 저렴하므로 3순위 청약자가 분양받는 것이 바람직해 보인다.
○서초동 삼성아파트/2호선 서초역 도보3분거리/25평만 분양 차익 1,000만원
서초동 동신아파트를 재건축하는 것으로 2개동 2백64가구중 84가구를 일반 분양한다. 지하철 2호선 서초역이 도보 3분 거리로 가까우며 검찰청, 서울지방법원, 대법원, 국립중앙도서관 등이 인근에 있다. 서울고와 서초중을 도보로 통학할 수 있다. 분양평형은 25평형뿐이어서 평형이 작다는 단점이 있으나 입주후 1천만원 이상의 시세차익이 기대된다.
○휘경동 동양아파트/인근 병원·대학·공원 소재/32·42평형 차익 2,000만원
진양연립을 재건축하는 것으로 주변에 아파트가 없고 교통여건, 교육여건이 양호하다. 국철 휘경역이 도보 5분 거리이고 외국어대가 인근에 있다. 위생병원과 시립대가 멀지 않으며 전농동 배봉산공원도 가까이 있다. 18평형에서 42평형이 분양되며 32평형과 42평형은 1천만∼2천만원의 시세차익이 예상된다.<정재홍 기자>
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◎청약전략/시세차익크고 입지조건 탁월 용산산천동 경쟁치열 할듯
이번 7차 분양에서는 용산구 산천동 삼성아파트가 높은 시세차액과 좋은 입지조건으로 가장 높은 경쟁을 벌일 것으로 보인다.
이번에 아파트를 당첨받으려는 사람은 이곳을 피하면 무주택 우선순위 또는 우선청약범위내 1순위 청약자들은 의외로 쉽게 당첨될 수 있을 전망이다. 내달에 쏟아지는 수지 2지구 아파트 분양은 서울 아파트 동시분양 일정과 다르므로 2중 청약 전략을 구사하는 것이 좋아 보인다.
현재 아파트 가격이 상승세를 타고 있고 분양가격 자율화도 진행되고 있으므로 하루라도 빨리 분양받는 것이 저렴한 가격에 분양받을수 있다.
무주택 우선순위자는 산천동 삼성아파트 23평형을 청약하면 시세차액도 높고 채권부담도 없기 때문에 분양이익을 극대화할 수 있다. 당첨확률을 높이기 위해서는 2군에 청약하기 보다는 1군을 겨냥하면 채권액을 적게 쓰고도 당첨확률을 높일 수 있다.
이번 청약때 1순위 청약배수는 6차 동시분양 때와 마찬가지로 2백50배수가 적용된다. 전용면적 25.7∼30.8평, 40.8평 초과 아파트는 분양물량이 전혀 없어 배수 안 진입의 의미가 없다. 전용 25.7평 이하도 물량이 크게 줄어 1순위 안 청약예금 가입일자가 90년 8월18일 이전으로 크게 늦춰졌다. 전용 30.8∼40.8평 아파트의 1순위 적용일자는 89년 2월 1일 이전이다.<정재홍 기자>
