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Q. 새 아파트에 입주할 때 집 구석구석을 꼼꼼히 살피면 각종 하자를 발견할 수 있다. 이럴 경우 요구하거나 보수를 갈음해 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있다. 그렇다면 하자 보수에 대해서는 누구를 상대로 요구해야 할까. 다시 말해 누가 책임을 져야 하는 것일까.
하자 보수를 요구할 수 있는 권한은 누가 행사할 수 있는 것일까. 또 입주자대표회의가 하자보수에 갈음하는 손해배상을 직접 청구할 수 있을까.
A. 하자보수책임자와 하자보수청구권자에 대하여 규정하고 있는 주택법 및 주택법 시행령에 따르면 하자보수책임은 사업주체가 져야 한다. 여기서 사업주체는 공동주택을 건축한 건축주 및 시공사를 말한다. 아파트를 분양한 시행사와 시공사가 이에 해당한다.
하자보수청구권자는 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법에 따라 구성된 관리단이라고 규정하고 있다.
주택법은 입주자를 주택의 소유자 또는 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이라고 정의하고 있고 사용자를 주택을 임차하여 사용하는 자라고 정의하고 있다. 따라서 임차인은 직접 하자보수를 청구할 수 없고 임대인인 소유자나 그의 배우자, 직계존비속을 통하여 하자보수를 청구할 수 있다.
입주자대표회의는 과반수가 입주한 공동주택의 입주자들이 동별 세대수에 비례해 선출한 동별 대표자들로 구성된 단체이다. 관리주체는 입주자 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리소장, 주택관리업자, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체와 임대주택법에 의한 임대사업자를 말한다.
입주자는 사업주체를 상대로 하자보수청구 대신 손해배상청구를 할 수 있다. 그렇다면 입주자대표회의가 사업주체를 상대로 하자보수청구 대신 직접 손해배상청구를 하는 것이 가능할까. 여기에 대해서는 많은 견해 대립이 있었다.
대법원은 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다는 결론을 내렸다. 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분 소유자에게 귀속하는 것이기 때문이다. 비록 주택법이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있지만 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차와 방법, 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하기 위해서다.
이러한 이유로 대법원은 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여할 수 없다는 판단을 내렸다. 따라서 하자보수에 갈음하는 손해배상은 입주자들이 직접 청구하거나 입주자들이 손해배상청구권을 입주자대표회의에 양도한 뒤 입주자대표회의가 채권양수인으로서 양수금청구소송을 제기하는 형식으로 청구해야 한다. heeyaahlee@naver.com
