최근 김모씨는 서울 강남구 논현동의 56평형짜리 아파트를 경기도의 한 토지와 교환했다. 매매를 위해 중개업소에 내놨지만 몇 개월째 찾는 사람이 없는데다 집값이 더 이상 오를 것 같지 않은 상황에서 땅으로 바꿔놓으면 장기적으로 돈이 되지 않겠느냐는 생각에서였다.
주택거래가 극심한 침체를 겪고 있는 가운데 아파트가 교환 거래 시장으로 잇따라 나오고 있다. 부동산 시장에서 ‘교환’ 거래는 일반 매매로는 거래하기 힘든 토지나 상가ㆍ단독주택 등을 다른 부동산과 맞바꾸는 것으로, 환금성이 높은 아파트 매물이 시장에 나오는 경우는 드물었다.
하지만 최근 집값이 본격적인 내림세를 보이면서 일반 매매거래 중단이 장기화되면서 일부 매물들이 교환거래 시장에 본격적으로 등장하고 있다.
서울 동대문의 A공인 관계자는 “교환거래 자체가 그리 큰 시장은 아니지만 올들어 눈에 띄게 아파트 매물이 늘고 있다”며 “지난해보다 아파트 매물이 3배는 늘어난 것 같다”고 말했다. 그는 또 “아파트가 교환매물 10건중 1건꼴”며 “다른 부동산 상품에 비해 환금성이 높다 보니 인기가 가장 높다”고 전했다. 특히 최근 일부 대단지 아파트도 이따금씩 교환매물로 등장하고 있다는 것이 관련 중개업소들의 설명이다.
용인시 구성면 B공인 관계자는 “교환매물은 1~2동짜리 나홀로단지가 대부분이기 마련인데 최근에는 대단지 아파트 매물도 심심치 않게 나온다”며 “그만큼 매매거래 시장 위축이 심각하기 때문이 아니겠느냐”고 전했다.
하지만 전문가들은 섣부른 교환거래에 대해서는 주의를 당부했다. 교환거래에 나온 매물 대부분이 ‘땡처리’ 개념이 강하다 보니 섣불리 거래에 응했다가는 낭패를 볼 수 있다는 것이다.
서울 삼성동 A공인 관계자는 “교환거래에 나온 매물들은 목지 좋지 않아 장사가 잘 안되거나 개발가치가 없는 땅이 대부분”이라며 “중개 역시 무허가 업자가 상당수여서 피해를 볼 수 있다”고 말했다.
● '교환거래' 이것만은 주의
상대방 물건 시세 정확히 파악…직접방문 개발제한 여부 살펴야
아파트 교환거래는 일반 매매거래와 달리 '물물교환'의 성격을 띠기 때문에 주의할 점이 많다.
우선 무엇보다 교환대상 물건이 대부분 단독주택이나 상가ㆍ토지 등이기 때문에 가치 평가가 쉽지 않다는 것이다. 따라서 거래 상대방이 가진 물건의 정확한 시세를 파악해야 한다.
특히 교환대상 물건이 토지인 경우 정부의 '공시가격'을 너무 믿지 말라는 것이 전문가들의 조언이다. 시세가 공시가격보다 훨씬 낮은 땅도 많은 만큼 반드시 현장 답사는 물론 물건 소재지 시ㆍ군ㆍ구청을 직접 방문해 개발에 제한이 없는지 여부를 살펴봐야 한다.
업계 관계자는 "토지수용 등에 따른 보상 등 특별한 경우를 제외하면 지방자치단체들이 세수 확보를 위해 공시가격을 올려달라는 이의신청을 대부분 받아들이는게 관행"이라며 "이 때문에 일부 땅 주인들은 거래때 높은 가격을 받기 위해 의도적으로 공시가격을 올려놓는 경우가 많다"고 말했다.
등록된 중개업소를 통해 거래하는 것도 잊지 말아야 한다. 교환거래를 중개하는 사람중 상당수가 이른바 '기획부동산' 출신이거나 무허가 업자인 만큼 직접 중개업소를 방문해 등록업소인지 여부를 파악할 필요가 있다.
교환거래는 일반매매와 거래계약후 15일 이내에 의무적으로 해야 하는 주택거래신고 기준도 다르다. 두 물건의 거래차액에 대해서만 신고하면 되며 거래차익이 없다면 아예 신고대상에서 제외된다는 것이 일선 구청들의 설명이다.
다만 아파트 처분에 따른 양도소득세 부과는 일반 매매거래와 같은 기준이 적용된다. 거래 당사자간 협의가격을 기준으로 양도차액에 대해 세금을 부과한다는게 국세청의 설명이다. 거래 당사자간 의도적으로 가격을 낮춰 신고할 수도 있지만 이 경우 주변 시세와 크게 차이가 나면 협의가격을 인정하지 않고 해당 아파트의 기준시가나 시세 등을 참고해 양도소득세를 산정한다.
무엇보다 전문가들은 교환거래는 가능한한 피하는게 좋다고 지적하고 있다. 아파트 매도호가를 좀더 낮추더라도 일반 매매거래를 통해 물건을 처분하는게 결과적으로 더 이익일 수 있다는 것이다.
