재개발사업은 기존의 노후불량주택을 헐고 새로 아파트를 짓는 것인만큼 사업절차 역시 일반 주택사업보다 복잡하고 까다롭다.재개발사업의 첫단계는 구역지정과 주민동의 절차다. 시장이 구청장의 신청을 받아 재개발구역으로 지정하면 해당지역 주민의 동의를 거치게 된다. 주민동의는 토지소유자 3분의 2이상의 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 3분의 2이상이 동의해야 한다.
주민동의 등의 사업준비가 이뤄지면 본격적인 사업시행에 들어가게 된다. 사업을 위한 조합정관을 작성하고 조합설립인가 신청을 해야 한다. 이 과정에서 시공사가 선정되며 시·군·구청장은 조합설립인가 신청관련 서류를 30일 이상 공람하도록 한다.
사업시행인가가 나면 조합은 조합원들로부터 약 1~2개월동안 분양신청을 받게 된다. 이 기간동안 지상권·전세권·임차권·저당권 등 해당 토지나 건물에 대한 권리가 있는 사람은 권리를 신고해야 한다. 조합원의 평형이나 동호수결정은 공개추첨 방식으로 이뤄진다.
분양을 마치면 국공유지를 매입하고 시공사는 조합원들에게 이주비를 지급한다. 이주비 지급이 끝나면 이주와 기존 건축물 철거작업에 나선다. 이주때 세입자는 주거대책비 또는 재개발 임대아파트를 지급받는다.
분양을 마친 후에는 관리처분계획인가를 받아야 한다. 관리처분계획이란 재개발지역내의 조합원이 갖고 있는 지분, 즉 토지 및 건물의 재산가치를 결정하는 것을 말한다. 관리처분계획인가가 나면 조합원이 추가로 부담해야 할 정확한 금액이 결정된다. 예컨대 조합원지분이 1억6,000만원이고 이 아파트의 분양가가 2억원이라면 조합원의 추가부담액은 4,000만원이다.
사업시행자(조합)는 사업이 끝나면 구청장에게 공사완료보고서를 제출하고 사용(준공)검사를 받아야 한다. 준공승인이 나면 분양처분고시를 하게 된다. 유념해야 할 것은 분양처분고시 이튿날이 아파트 소유권 취득시기라는 점이다.
이 모든 과정이 완료되면 청산과 조합해산 절차를 거치게 된다. 청산이란 종전에 소유한 토지나 건축물의 가격이 분양받은 대지나 건축물의 가격과 차이가 날 경우 그 차액을 정산하는 것이다.
한편 재개발사업은 구역지정에서 사업이 끝날 때까지 일반적으로 5년 정도의 기간이 걸린다. 그러나 사업시행과정에 따라 기간은 단축되거나 더 늘어날 수도 있으며 본격적인 사업은 시공사 선정단계부터 이뤄진다. /정두환 기자 DHCHUNG@SED.CO.KR
