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그 동안 침체의 늪에서 허우적대던 부동산시장에도 갑오년 청마의 해를 맞아 새로운 변화에 대한 기대감이 꿈틀대고 있다. 2014년에는 바닥 민심을 알 수 있는 지자체장 선거도 있어 지역 부동산시장에 어떤 파급력이 있을 지 벌써부터 관심이 적지 않다. 2013년을 보내며 해묵은 과제라고 할 수 있던 다주택자 양도세 중과폐지, 취득세 영구인하, 리모델링사업의 수직증축 허용 등이 늦게나마 법제화되면서, 끝없이 추락하던 부동산시장에 새로운 회복의 견인차가 될 수 있을 지도 주목거리다.
이런 가운데 올해 부동산시장에서 여전히 뜨거운 감자로 될 사안이 있으니 그것은 바로 뉴타운·재개발 사업의 출구전략에 따른 매몰비용의 처리문제다. 새해 덕담의 온기가 식지도 않은 상태에서 굳이 예민한 이 문제를 끄집어내는 이유는 관련 법률개정에서 보듯 매몰비용 처리를 위한 정치권의 시각과 방법론에 원칙과 책임의 규명은 없고 그저 시류에 편승한 면피용 방안들만 편입되고 있기 때문이다.
주지하다시피 2008년을 전후로 한 글로벌 금융위기로 인한 충격파는 국내 경기는 물론이고 우리의 부동산시장을 그야말로 초토화시킨 바 있다. 특히 뉴타운·재개발로 대표되는 도시정비사업은 일부 현장을 제외하고 사실상 대부분 올 스톱되고 있어 부동산시장에서의 존재감마저 상실한 채 기피대상이 되고 있을 정도다. 국내 경기 및 글로벌 경제의 동반 침체 속에 일반분양분의 성패에만 사업성을 의존하는 기존의 수익 구조로는 시기의 문제였을 뿐 이러한 추락이 어느 정도 예견됐다.
문제는 침체된 도시정비사업의 타개책으로 등장한 출구전략의 핵심요소라 할 수 있는 매몰비용의 처리를 두고 심각한 왜곡현상이 만연하고 있다는 데 있다. 정치권과 지자체는 출구전략에 동조하도록 홍보성 과대 포장에만 신경을 썼을 뿐 그 이후의 매몰비용 처리에 대한 충분한 설명을 곁들이지 않았기 때문이다. 매몰비용의 부담주체를 명확하게 밝히지 않은 채 지자체의 예산을 통한 지원가능성을 언급하는 등 립 서비스로 주민과 조합원을 호도한 결과는 주민간, 사업참여자간 갈등과 불신만 팽배하게 만들어 놓았다.
이처럼 제대로 준비도 되지 않은 상태에서 출발한 출구전략이 상당수의 뉴타운?재개발 현장에서 구역해제라는 나름대로의 성과를 거두었다고 하지만 그 대가는 심각한 부작용으로 돌아오고 있다. 주민이나 조합원들의 대립과 충돌로 해당 지역의 커뮤니티는 붕괴되고 매몰비용 부담과 관련한 ‘나 몰라라’식의 모럴 해저드 만연이라는 엄청난 부작용만 초래하고 있는 것이 오늘의 현실이다.
최근 도시및주거환경정비법과 조세특례제한법 개정으로 매몰비용을 돌려받아야 할 시공사 등으로 하여금 법인세 감면과 매몰비용채권의 포기 중 선택할 수 있도록 한 방안이 추가됐다. 그러나 이것도 결국 매몰비용의 처리를 위한 본질적 해법은 아니며 매몰비용 처리의 기본원칙과 책임 귀속여부에 대한 분명한 기준이 되지는 못한다. 정상적인 매몰비용 처리를 위한 일차적인 부담주체가 주민 또는 조합원이라는 원칙이 무너져서는 문제해결에 한 걸음도 내딛기 힘들다. 국가나 지자체의 역할과 책임은 한정적일 수밖에 없기 때문이다.
물론 책임부담의 비중이 상대적으로 적다고는 하지만 매몰비용에 대해 지자체, 정비사업전문관리업자, 시공업자 등 이해관계자들도 직간접적인 책임관계에서 자유롭지 못한 것은 사실이다. 그러나 집단적 여론의 대상이 될 우려가 있다고 지레짐작하여 원칙과 책임주체를 분명하게 하지 않고서 출구전략을 우선 선택하도록 종용하는 지자체와 정치권의 시도들은 그 어느 누구로부터도 공감을 이끌어내기 힘들다. 가뜩이나 부정적 이미지가 오버 랩 되기 쉬운 부동산시장에서, 책임은 차치하고 국민의 세금으로 자신들의 정치적 잇속만 챙기려는 정치권과 지자체의 행태가 오늘따라 너무 얄밉게 느껴진다. <두성규 한국건설산업연구원 박사> 문의 (02)778-4747 또는 홈페이지(www.sentv.co.kr)
