보상 논란 뜨거운 서부이촌동 등 금융위기 이후 집값도 하향조정<br>매수자 가격 부담 크게 줄어들어<br>용산공원 앞 초고층 주상복합 조망권 좋아 큰 시세변화 없어<br>다소 취약한 교육여건 단점으로
용산이 대변신을 위한 준비작업을 마치고 시동을 걸었다.
수년 전부터 계획은 발표됐으나 금융위기 암초를 만나 좌초됐던 용산국제업무지구사업이 지난 달 첫 삽을 떴고, 서울시내 최대규모의 공원으로 탈바꿈할 용산공원에 대한 밑그림도 나왔다.
매머드급 개발 청사진이 잇따르면서 용산 일대는 1980년대 이후 강남에 내줬던 주거1번지의 명성을 되찾아올 것이라는 기대감도 커지고 있다. 도심은 물론 강남ㆍ여의도 등 서울 핵심지역과 연결되는 사통팔달의 교통과 국내 최대의 도심 공원을 끼고 있어 주거지로서의 잠재가치가 무한하기 때문이다.
부동산 가격도 미국발 금융위기를 이후 계속 하향 조정되면서 오히려 매수자들로서는 가격 부담이 줄어들고 있다. 용산 일대 아파트의 경우 2008년 이전 최고가 대비 1억~2억원씩 값이 하락했다.
다만 교육여건은 여전히 용산이 가진 취약점이다. 학교 자체가 많지 않고 수십년째 난개발에 방치되다 보니 강남에 비해 상대적으로 교육여건이 떨어질 수 밖에 없었던 것.
서울 부동산 시장 변화의 중심에 놓여 있는 용산 일대를 지역별로 점검해 본다.
◇뜨거운 논란 서부이촌동= 용산역세권과 한강 사이에 위치한 서부이촌동은 현재 보상 논란으로 뜨겁다. 용산역세권 개발은 코레일 부지 외에 서부이촌동까지 개발하는 '통합개발방식'으로 진행돼 왔다. 현재 이 지역은 거래가 뚝 끊긴 상태다. 사업을 맡고 있는 용산역세권개발측은 개발이익을 배제한 시가보상을 원칙으로 하고 있어 투자이익을 기대하기 어렵기 때문이다. 주민의 반발로 통합개발에서 배제된다면 호재로 작용할 수는 있지만 현재로서는 어느 쪽으로 결정될지 불투명하다.
다만 경부선 철로를 사이에 두고 통합개발에서 빠진 아파트 단지 5곳은 개발에 따른 수혜를 직접 볼 것으로 예상된다. 동아그린ㆍ한강로 우림필유ㆍ강변ㆍ강서ㆍ현대한강 등 총 1,300여 가구가 그 대상이다. 동부 이촌동과 비슷한 수준에 가격이 형성돼 있다. 현대한강아파트 전용 85㎡의 경우 지난해말 8억3,000만원에 거래됐었다.
바로 옆 동아그린아파트는 111㎡형이 7억원, 83㎡형이 6억원까지 몸값을 낮춰 매물로 나와 있다. 인근 한아름공인 박준오 대표는 "금융위기 전 최고가 대비 2억원 가량 가격이 조정됐다"고 설명했다.
◇공원조망권 초고층 매력적= 최근 안철수 교수가 이사한 것으로 알려져 화제가 된 용상공원 앞 초고층 아파트들은 고급 주택 수요층에게 매력적이다. 공원에 바로 붙어 있어 조망이 가능할 뿐 아니라 시내에서 보기 드문 조용한 주거지이기 때문이다. 단지내 커뮤니티시설도 웬만한 강남권 못지 않다.
현재 용산 파크타워 1ㆍ2차와 시티파크 1ㆍ2단지 등이 입주해 있으며 센트레빌 아스테리움이 내년 9월 입주예정이다. 또 국제빌딩 4구역 내에서도 주상복합 아파트가 들어서면 이 일대는 대규모 고급 주상복합 촌이 형성될 예정이다. 현재 시티파크 2차 150㎡ 형이 15억원에 매물이 나와 있다. 인근 앤디스공인 관계자는 "조망권 확보 잘 되는 3.3㎡ 당 3,500만원 정도며 몇 년간 별다른 시세 변화가 없다"고 말했다. 최근에는 경매 물건으로 시세보다 낮은 가격에 한 두 건씩 나오고 있어 실수요자라면 이런 물건을 노릴 만하다. 특히 외국인 임대수요가 풍부해 임대용으로도 관심을 가져볼만 하다. 20억원선인 181㎡형의 경우 월세 시세가 400~450만원에 형성돼 있다.
◇이촌동ㆍ한남 뉴타운 = 주상복합촌 건너편으로 한강에 가까운 동부이촌동과 한남뉴타운은 재개발ㆍ재건축을 완료한 뒤에는 총 2만 가구 규모의 배후 주거지로 부상할 전망이다.
현재 이촌동내 최고가격 아파트는 단연 한강조망이 가능한 한강자이로, 대형아파트의 경우 3.3㎡ 당 4,000만원선에 매매가격이 형성돼 있다.
한남 뉴타운은 총 110만㎡규모로 현재 5개 정비구역이 모두 추진위 구성이 마무리됐다. 이중 사업속도가 가장 빠른 2ㆍ3ㆍ5구역은 조합설립 절차를 밟는 중이다. 현재 지분가격은 30㎡대 빌라 지분이 3.3㎡당 5,000만원 선이다. 지난해 대비 10~20% 정도 낮아진 가격이다. 추가 부담금 등을 고려하면 약 9억원 선이면 110㎡형대에 입주할 수 있을 것으로 인근 부동산들은 보고 있다. 인근 한남뉴타운 3구역내 안젤라공인 관계자는 "이제 재개발 사업이 본격화 되면 가격이 다시 상승할 것으로 예상된다"고 말했다.
