부천에 거주하는 Y씨는 전세보증금 1억원을 세 들어 살고 있는 집이 다음달 말에 임대차 기간 2년이 만료된다. 그런데 얼마 전 집주인으로부터 그 동안 전셋값이 많이 오른 상태라며 현재 전세시세와 비슷하게 보증금을 2,000만원 인상해달라는 통보를 받았다. 가족들과 상의해보니 학교 문제와 직장 출퇴근, 이사비용을 감안할 때 집주인의 요구대로 증액해주고 계속 사는 것이 유리한 것으로 판단돼 재계약을 결심했다. 이렇게 재계약을 할 때 기존 권리를 유지하면서 추가로 증액된 보증금의 보호를 확실히 할 수 있는 방법이 없을까.
보증금이 증액되어 재계약을 하는 경우에는 우선 등기부등본을 먼저 열람해서 그 동안 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 만약에 등기부등본에 새로 설정된 근저당이나 가압류, 가처분, 가등기 등 권리관계 변동이 있을 경우 문제가 생겼을 때 증액된 전세금을 반환 받지 못할 위험이 있기 때문이다.
등기부등본 확인결과 특별한 문제가 없다면, 증액된 보증금에 대한 별도의 계약서를 작성하고 이에 대하여 다시 확정일자를 받아둬야 안전하다. 최초에 작성했던 계약서는 기존 보증금에 대해서만 우선변제권을 주장할 수 있으므로 증액된 보증금에 대해서는 별도로 확정일자를 받아야만 그 시점부터 증액된 보증금에 대해서도 우선변제권을 확보할 수 있기 때문이다.
또 새로 체결하는 계약서에는 증액된 금액만을 기입하고 특약사항으로 먼저 체결한 임대차계약이 그대로 유효하며 보증금만 인상되고 임대차기간이 연장된다는 취지를 분명히 밝혀야 한다. 주의해야 할 점은 재계약시점에 근저당권 등 선순위가 발생했다면 원래의 임대차계약서를 파기하고 새로 임대차계약서를 작성하게 될 경우, 이미 취득하였던 우선변제권을 잃게 될 우려가 있다는 점이다. 따라서 Y 씨의 경우 별도의 증액 계약서를 작성하는 동시에 확정일자를 받고 기존계약서를 함께 보관하여야 소중한 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있다.
