회사원 L(35) 씨는 최근 아파트 가격이 급등하자 내 집 마련 시기를 잠시 늦추기로 하였다. 대신 시간이 조금 걸리더라도 재개발 지역 내 지분을 사서 아파트를 분양 받을 생각이다. 수소문 끝에 부동산 중개업소에서 시유지(市有地) 상의 무허가 건물을 추천 받은 L씨는 고민에 빠졌다. 시유지 위에 있고 무허가건물이라는 말에 혹시 법적인 하자가 있거나 분양자격이 없는 것은 아닌지 걱정됐기 때문이다.
여기서 말하는 무허가 건물이란 불법 건축물이 아니라 건축법에 의한 준공검사 제도가 생겨나기 이전에 건축된 건물을 의미한다. 따라서 정확하게는 ‘건축허가 이전 건축물’이라고 표현하는 것이 맞다. 이런 무허가 건축물은 법적으로 하자가 없기 때문에 재개발 지역 내에서 일반 건물과 동일하게 분양자격이 주어진다. 그러나 준공검사 제도가 생기기 전에 지어진 건물이라고 해서 모두 분양자격이 있는 것은 아니다. 각 지방자치단체별로 그 요건이 따로 있다. 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례에 따르면 ①1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 대장에 등재된 무허가 건축물 ②1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타난 무허가 건축물 등 5가지 개별요건을 정해놓고 있다.
한편 시유지(市有地)란 지방자치단체인 시(市)가 그 소유권을 가지고 있는 토지를 말한다. 시유지 위에 건물을 가지고 있는 경우 이 지상 건축물로 인해 분양자격이 주어진다. 따라서 개인 토지나 국ㆍ공유지 여부에 상관없이 재개발 지역 내 건물을 소유하고 있으면 분양자격이 생긴다. 그러나 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 시행일 이후에 다가구에서 다세대로 분리된 경우 다세대 전체를 통틀어 하나의 분양자격만 주어지므로 유의해야 한다.
무허가 건축물의 확인 방법은 동사무소나 구청에 ‘무허가건물 확인원서’를 살펴보면 된다. 무허가 건축물은 토지 소유자로부터 토지를 매입해야 하지만 우선은 토지 사용료만 내면 이용이 가능하다. 따라서 국ㆍ공유지 위에 있는 건축물을 살 때는 매도인이 그 동안 토지 사용료를 제대로 납부하였는지 확인하는 것이 중요하다. 매매계약을 체결했다면 등기가 없는 건물이므로 구청 주택과에 명의변경을 신청하고, 구청 재무과에 취득신고 및 취득세를 납부하면 된다.
