Q : 경매를 통해서 내 집을 마련하고 싶은 전업주부입니다. 경매에 있어서 반드시 주의하여야 할 점을 알고 싶습니다.
A : 경매는 주변시세보다 저렴한 가격에 소유권을 취득할 수 있는 장점이 있지만 법원 경매로 취득하는 경우 전적으로 투자자 본인의 책임 하에서 진행되기 때문에 철저한 권리분석이 선행돼야만 성공적인 경매투자가 될 수 있습니다.
경매투자를 위해서는 주변의 학교시설, 교통여건 등 물건현황을 분석해봐야 하고 마음에 드는 물건을 찾았다면 가장 중요한 권리분석을 해야 합니다.
법원 경매물건에 접근하기 위한 권리분석은 부동산 등기부 분석과 임차인 분석, 그리고 말소기준권리 및 경매기입등기일 파악 등으로 이뤄집니다.
권리분석을 하기 위해서는 말소기준권리를 가장 먼저 찾아야 합니다. 말소기준권리는 (근)저당, 담보가등기, (가)압류, 강제경매기입등기 중 설정일이 가장 빠른 것을 말하며 이를 기준으로 이보다 앞에 있는 등기상의 권리들은 낙찰자가 인수하지만 이보다 뒤에 있는 권리들은 자동적으로 소멸되기 때문에 신경 쓸 필요가 없습니다.
대체적으로 법원경매부동산은 근저당권이 말소기준권리에 해당하는 경우가 많습니다. 가령 말소기준권리인 근저당권 이전에 임차인이 주택을 인도 받고 전입신고를 완료해 대항요건을 갖추었다면 임차권은 소멸되지 않습니다.
이때 임차인이 배당절차에서 보증금을 전액 배당 받지 못했다면 잔여 보증금은 낙찰자가 지불해야 합니다. 따라서 말소기준권리와 임차인의 대항력 발생시점을 파악해 낙찰자가 인수해야 할 임차인 등의 권리가 있는지 분석하는 것이 중요합니다.
경매주택이 임차인 없이 소유자가 거주하는 물건인데 집 주인이 집을 비워주지 않을 때엔 해당법원에 인도명령을 신청하면 됩니다.
인도명령을 신청하면 통상 2~3주 후에 명도 집행이 가능하기 때문에 이런 물건은 우량 물건으로 분류됩니다.
다만 경매정보 상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 하는데 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가 외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있습니다.
