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전·월세 오른다는데 주택 임대사업 해볼까? "세금 감면에 수요도 늘어 짭짤하죠" 고광본 기자 kbgo@sed.co.kr "안정적 임대수익에다 시세차익까지 노리고 임대사업 해볼까?" 최근 소형 아파트나 다세대ㆍ연립주택의 상승세가 지속되면서 새로 임대사업을 하겠다는 사람들이 늘고 있다. 공시가액 3억원 이하의 주택 5채를 가지고 임대사업에 뛰어들면 각종 세금혜택을 볼 수 있기 때문이다. 더욱이 이명박정부의 출범에도 불구하고 부동산시장의 주요 규제가 여전해 중대형 아파트나 토지 등 대형물건에 투자하기는 부담스러운 상황이다. 여기에 지난해 2,000포인트를 돌파하며 기세등등했던 주식시장도 1,600포인트를 간신히 지탱할 정도로 주저앉았다. 이에 따라 단기 부동자금이 급증, 머니마켓펀드(MMF) 잔액이 지난해 말 46조7,000억원에서 65조4,000억원(3월6일 기준)으로 급증하는 등 시중자금이 갈 곳을 몰라 헤매고 있다. 이런 상황에서 매달 꼬박꼬박 금리보다 훨씬 높은 월세를 받으면서 중장기적으로 시세차익까지 염두에 둘 수 있는 임대사업이 자연스레 부각되고 있는 것이다. 20~30대 전문직을 비롯한 독신가구가 늘어나고 재개발 사업의 본격적인 진행에 따른 이주수요가 늘면서 임대주택의 전ㆍ월세값이 완연한 상승세를 보이고 있기 때문이다. 앞으로 부동산 규제완화시 서민 주거안정 차원에서 임대사업자에 대한 기준완화가 이뤄질 가능성도 없지 않다. 이에 따라 개인들이 연 2,000~3,000명가량이 새로 임대사업에 뛰어드는 등 관심이 커지고 있다. 함영진 부동산써브 연구실장은 "임대사업의 경우 임대료에다 시세차익까지 두 마리의 토끼를 잡을 수 있는 특징이 있다"며 "임대수요가 많은 역세권은 물론 주변에 대학가나 사무실타운이 있는 곳을 고르되, 개발호재가 있는 지역의 다세대나 연립도 괜찮다"고 말했다. 소형주택 가격 뛰면서 관심 부쩍 늘어…시세차익은 덤역세권·대학가·오피스타운등 배후수요 많은 곳 찾아야 "서울 마포구 공덕현대아파트 66.11㎡형을 임대주택으로 활용할 경우 1억8,418만원을 투자(매입가 1억9,000만원+취ㆍ등록세 418만원-보증금 1,000만원)하면 월세 90만원을 기대할 수 있습니다(현지 L공인 대표 K씨)." 이렇게 되면 연간 1,080만원의 임대수입이 들어와 임대소득세를 제하고도 1,058만원의 수익이 발생한다는 것이 K씨의 분석이다. 시중은행 정기예금 금리가 6%대인 것을 감안하면 높은 수익률이다. 게다가 임대수익 외에 공덕현대아파트의 시세가 오른다면 매도차익까지 발생하는 일석이조의 효과가 발생할 수 있다. 함영진 부동산써브 연구실장은 "최근 1~2년 사이 급작스레 가치가 높아진 소형주택의 전ㆍ월세가와 매매가가 뛰면서 주택임대사업에 대한 관심이 부쩍 늘었다"며 "다만 현행법에서 세제 혜택을 제대로 다 받을 수 있는 물건을 찾으려면 역세권이나 배후수요가 있는 지역을 중심으로 발품을 많이 팔아야 한다"고 말했다. ◇아파트 등 소형 주택 전세가 뜀박질= "강북에서 대규모로 재개발이 이뤄지면서 소형아파트 수요가 급증했죠. 자연스레 전세가격이 오르면서 월세시장도 자극하고 있습니다.(서울 성동구 행당동 대림아파트 중개업소 K씨)" 실제 행당역 주변 대림e편한세상, 한진해모루 등 역세권아파트의 경우 85㎡형 안팎의 소형 전세가가 1억7,500만~1억8,000만원선으로 초 강세를 보이고 있다. 당연히 아파트 월세가격이나 주변지역 다세대 전ㆍ월세가격도 뛰었다. 강북지역의 경우 소형주택의 전세물량이 부족해 최근 서대문구 남가좌동의 한 중개업소에서는 은행처럼 전세 번호표를 나눠주는 경우도 있을 정도다. 현지 M공인 관계자는 "이주 예정자와 신혼부부 등 소형아파트 전세를 찾는 사람들이 많아 공정을 기하기 위해 순번대로 표를 지급한다"고 말했다. 아파트 인근 다세대ㆍ연립 등 소형주택도 재개발 붐에 따라 전세가나 매매가가 완연한 상승세다. 따라서 아직 구역지정이 안된 재개발 후보지에서 단독주택이 헐리고 다세대주택으로 개조되는 경우도 심심찮게 볼 수 있다. ◇소형주택 뛰면서 임대사업 관심 늘어= "안정적으로 월세를 받으면서 덤으로 시세차익도 챙길 수 있어 임대사업에 관심이 가네요. 다만 이미 값이 많이 올라 물건 고르기는 쉽지 않겠네요." 강남의 재건축 추진 아파트에 살고 있는 L씨는 "집을 팔면 양도세 내고 10억원가량은 남을 텐데 강북과 수도권을 중심으로 임대수요가 많은 곳을 골라 소형주택을 사서 임대사업을 할까 고민 중"이라고 말했다. L씨처럼 임대사업에 대한 관심을 갖는 사람이 늘면서 개인들이 주택을 사서 임대하는 매입임대사업자가 국토해양부 통계에 따르면 2006년 말 기준 3만636명(임대호수는 23만4,344)명으로 전년보다 1,300명, 호수로는 1만9,000호가량 늘었다. 물론 지난해에는 이보다 더 가파르게 증가했을 것으로 추정된다. 아파트나 연립ㆍ다세대주택으로 주택임대사업을 하면 안정적인 전ㆍ월세 수입을 챙기면서 종합부동산세나 양도소득세 중과세를 피할 수 있다. 취ㆍ등록세도 감면받는다. 다만 5채 이상의 주택을 같은 시ㆍ군내에 보유해야 하고 임대주택 규모는 전용 85㎡ 이하로 해야 한다. 문제는 처음 매입할 때 공시가액이 3억원 이하여야 하며 10년 이상 장기 임대해야 한다. 단 다가구주택으로 임대사업을 하면 종부세만 피하고, 10년 뒤 매각할 때는 주택수에 따른 고율의 양도세를 물어야 한다. 임대주택사업을 하려면 우선 주택을 구입한 뒤 잔금 지급 전 시ㆍ군ㆍ구청에 임대사업자 등록을 하고 잔금 지급 20일 이내 세무서에다 임대사업자등록을 해야 한다. 이렇게 되면 나중에 집을 되팔 때 양도세를 고율이 아닌 9~36%의 일반세율에 따라 물면 된다. 또한 세입자 입주 10일전까지 시ㆍ군ㆍ구청에서 임대조건신고필증을 받고 세입자 입주 20일 이내에 세무서에다 임대사업자등록을 해야 한다. 잔금지급 후 30일 이내 시ㆍ군ㆍ구청에다 취ㆍ등록세 감면신청을 하는 것도 잊어서는 안되며 임대개시 3개월 이내에 세무서에 임대신고도 해야 한다. 만약 잔급지급 후 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하면 취ㆍ등록세 감면세액을 추징당한다. 함영진 실장은 "10년 뒤 매도할 때 공시가액이 3억원을 넘으면 양도세 감면혜택을 받을 수 없어 중간에 매매차익이 생기면 매도하는 것도 한 방법"이라고 말했다. 박용석 건설산업연구원 박사는 "공시가액이 시가의 80%선인데, 3억이하 물건을 서울과 수도권에서 찾기가 쉽지 않아 그 기준을 완화할 필요가 있다"고 주장했다. ◇역세권, 대학가, 오피스타운 등 배후수요 많은 곳이 유망= 임대수요가 많은 도심이나 대학가, 역세권 등의 소형아파트나 다세대를 눈여겨봐야 한다. 특히 배후에 사무실이나 대학교, 종합병원, 관공서, 산업단지 등이 집중되어 있는 곳을 찾되 아파트라면 대단지가 유리하다. 대학가 원룸 임대사업 역시 안정적인 투자처로 꼽힌다. 수요가 많아 해마다 임대보증금이나 월세가 오르는 경향이 있기 때문이다. 하지만 공시가액이 3억 원을 초과하면 세금 감면 혜택을 받지 못하는 점을 감안할 때 임대주택용으로 사용할만한 물량을 구하기가 쉽지않다. 그만큼 부지런히 뛰어다녀야 한다. 임대주택을 고를 때는 무엇보다 지하철 등 대중교통이 편리한 곳을 골라야 한다. 그래야 임대수요가 많다. 매매가에 비해 전세가비율이 높은 곳을 고르면 임대수요도 많고 수익도 많이 거둘 수 있다. 전세가 비율은 60~70% 정도 되면 좋다. 월세비율이 높으면 금상첨화다. 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대·연립주택보다 아파트가 유리하다. 만약 개발호재가 있는 다세대ㆍ연립주택이라면 전ㆍ월세가가 낮다고 해도 무방하다. 또한 자가 운전자가 많은 것을 감안해 강변대로, 올림픽대로, 동부·서부 간선도로 등 주변의 도로여건도 살펴야 한다. 지역별로는 강남권은 독신자가, 강북권은 신혼부부가 비교적 많다는 점도 감안해야 한다. 내집마련정보사는 서울 강북구 수유동 벽산2차와 번동 한진그랑빌, 화곡동 중앙하이츠, 구로동 구로두산, 상계동 청암2단지의 소형아파트가 임대수요가 많아 임대사업용으로 괜찮다고 제시했다.
