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정부가 주택 보유 수와 관계없이 연 임대소득 2,000만원 이하의 조건만 충족하면 14%의 분리과세 세율을 적용하기로 한 것은 다주택자에 대한 징벌적 과세제도를 손질해 주택거래 활성화와 전월세 공급 확대를 도모하자는 취지로 풀이된다. 결과적으로 발표 1주일 만에 한 차례 수정한 2·26 주택임대차 선진화 방안의 정책설계 자체가 잘못됐다는 자인이기도 하다. '소득이 있는 곳에 과세가 있다'는 과세 원칙은 맞는 방향이지만 은퇴 연령이 점차 짧아지고 있는데다 임대 사업이 유일한 소득인 노령층에 세금 폭탄을 퍼부을 경우 주택거래 활성화는 물론 내수 진작을 기대하기도 어렵다는 비판이 끊이지 않았다.
더욱이 과거 임대주택의 주요 공급자였던 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 막대한 부채난에 시달려 임대주택을 적재적소에 더 이상 공급하기 어려워진 상황에서 다주택자마저 주택 매입을 꺼리고 전월세 임대차 공급에 나서지 않을 경우 임차시장 불안요소는 더욱 증폭될 것이라는 우려가 많다.
실제로 한국감정원에 따르면 올해 들어 3개월 연속 상승세를 키워갔던 수도권 주택 매매가격은 임대소득 과세를 핵심으로 한 '2·26 주택임대차 선진화 방안' 이후 4월부터 급락, 지난달에는 0.07% 주저앉았다. 반면 수도권 전세 가격은 22개월 연속 상승세다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "다주택자는 그동안 임대주택 주요 공급자임에도 불구하고 이렇다 할 세제혜택을 누리지 못했다"며 "소득이 있는 곳에 과세를 하는 취지는 공감이 되지만 제도가 연착륙할 수 있도록 조세 역차별을 없애는 게 장기적으로 임대주택 공급 숫자를 늘릴 수 있는 길이 될 것"이라고 말했다.
임대소득 기준완화와 더불어 정부가 검토 중인 다주택자 종부세 부과 기준액 상향조정(기존 6억원 초과→9억원 초과) 카드도 약 19만명이 세금 부담 완화의 혜택을 누릴 것으로 시장은 내다보고 있다. 그동안은 1주택자 일지라도 9억원을 넘는 고가 주택이면 종부세를 부담해야 했다. 서울 강남의 8억원짜리 주택 1채를 보유한 사람은 종부세를 내지 않아도 되고 지방에서 3억원 짜리 주택 2채를 소유하면 과세 대상이 되는 현실은 과세 형평성에도 맞지 않지 않을 뿐만 아니라 다주택자에 대한 징벌적 과세라는 지적을 받아왔다.
윤동수 두온세무법인 세무사는 "보통 2주택 이상 다주택자가 서울 강남에 아파트 한 채만 소유해도 공시가격은 6억원을 넘는다"며 "종부세 부담이 임대사업의 진입 장벽으로 작용하고 있는 셈"이라고 말했다.
정부가 다주택자 과세에 대한 정상화 방안을 밝혔지만 공은 국회로 넘어갔다는 게 정부 안팎의 시각이다. 임대소득 분리과세는 소득세법, 종부세 부담기준 완화는 재산세법을 각각 개정해야 한다. 특히 종부세의 경우 참여정부 시기 도입된 만큼 야당에서 '부자 감세'라는 명목으로 당론으로 반대할 가능성이 크다는 지적이다. 실제로 국회는 다주택자 양도세 중과 폐지법안을 처리하는 데 2년 걸렸다.
다만 임대소득 과세는 정부와 여당도 과세 방침에 대한 미세 조정에 공감대를 형성하고 있고 야당 역시 2주택 이하에만 분리과세를 하는 것에 대해 일부 반대의견이 있는 만큼 6월 임시국회를 통과할 가능성이 높아 보인다.
정부와 여당은 오는 11일 국회 정책토론회에서 관계와 학계 및 민간 전문가들 의견을 수렴해 기존에 제시한 임대소득 과세방안을 수정할 계획이다. 이때 연 임대소득 2,000만원 이하 다주택자에 대해서도 분리과세를 적용하는 내용이 논의될 가능성이 높다.
박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "이들 개정안이 국회의 벽을 통과하지 못할 경우 정부가 시장 활성화에 대한 기대감만 높여놓았다는 비판을 피하기 어려울 것"이라며 "올 하반기 부동산 시장의 주요 쟁점이 될 가능성이 크다"고 말했다.
