최근 공개된 상암7단지의 분양원가에 최종 소비자가 내는 부가가치세가 포함 돼 평당 60만원 정도 높게 산출된 것으로 나타났다.
또 평당공사비를 분양면적 기준으로 계산해 평당공사비의 체감지수도 높였다. 평당 340만원으로 산출된 분양원가는 민간업체와의 체감원가 격차가 줄게 돼 `소정의 목적(?)`을 달성할 수 있게 됐던 것. 민간주택업체도 분양원가를 산정해 사업성을 검토할 때는, 최종소비자가는 내는 `부가가치세`는 제외시키고 또 공사비는 `계약면적 기준`으로 원가를 산정해 사업성을 분석하고 있다.
◇부가가치세가 공급자비용?=도개공은 부가가치세를 기타비용에 포함, 분양원가를 산정했다. 하지만 부가가치세는 최종 소비자가 낸다. 공급자가 내는 항목이 아니다. 공급자가 낼 경우에는 환급을 받기 때문에 비용으로 처리 되지 않는다. 아파트의 경우 입주자모집공고를 할 때 `전용25.7평 초과 아파트는 부가가치세가 분양가에 포함돼 있습니다`의 내용을 별도로 밝히는 게 이 같은 이유 때문이다. 분양가를 책정할 때는 포함되지만 원가를 산정할 때는 포함되는 항목이 아니라는 게 민간주택업계의 설명이다.
결국 부가가치세는 소비자 비용으로 별도 분류해서 추후 수익에서 제하면 되는 것이지 공급자 비용으로 포함시켜 분양원가에 넣는 것은 분양원가의 외형수치를 늘리기 위한 편법인 것이다. 도개공은 상암7단지 40평형의 분양원가에 부가가지세 40억4,224만원을 포함시켰고 이는 평당 61만원의 분양원가 상승 효과를 가져왔다.
◇업계 관행 깬 평당공사비 산정= 건축비 계산을 분양면적으로 일괄 계산한 것도 분양원가 외형수치를 늘리기 위한 편법이다. 총 건축비 22억2,631만원의 평당건축비를 분양면적으로 산출하느냐, 계약면적으로 계산하느냐에 따라 외형 수치는 크게 차이가 난다. 총건축비(22억6,312만원)를 분양면적(6,547평)으로 계산하면 도개공이 제시한 대로 평당건축비는 340만원이다. 하지만 이 금액을 계약면적(8,940평)으로 계산하면 평당 249만원에 불과하다.
총 건축비는 동일하지만 계산을 어떤 면적으로 하는냐에 따라 외형수치의 차이가 커진다. 또 모든 도급공사 계약, 재건축 건축비 산정 등도 분양면적이 아니라 공급면적을 기준으로 산정한다. 실제로 지난 해 강남권 재건축 아파트의 평당 공사비 도급금액은 평균 230만원 선에 불과했다. 때문에 평당 250만원이면 고급아파트 공사로도 충분하다는 시민단체의 주장도 일리는 있는 셈이다.
결국 업계의 관행과는 달리 분양면적 기준으로 계산 된 원가는 주택업계도 의아할 정도의 평당건축비, 340만원이 나왔던 것이다. 한 주택업체 관계자도 “처음 도개공의 분양원가를 보고 깜짝 놀랐다”며 “분양원가를 산정하는 업계 관행과는 다른 기준을 적용, 외형적인 수치를 늘리기 위한 편법이 곳곳에서 보인다”고 말했다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
