초저금리에 높은 수익률… 빵빵한 세혜택… 이참에 임대주택사업 해봐?

초저금리가 지속되면서 다른 상품보다 수익성이 뛰어난 주택임대사업에 대한 관심도 커지고 있다. 지난 12일 오픈한 뒤 방문객들이 몰린 한화건설의 ''위례 오벨리스크'' 오피스텔 모델하우스. /사진제공=한화건설

60㎡초과 취득·재산세 25%↓… 소득·양도세 감면 혜택까지

종부세 대상에도 포함 안돼

임대주택 취득일 전까지 관할구청에 사업자 등록하고

세입자 입주 후 20일 이내 관할 세무서에 신고해야

대구에 사는 이모(65)씨는 은퇴자금으로 모아둔 7억원을 가지고 주택임대사업을 하기로 결정했다. 주식에 투자하기에는 너무 위험 부담이 크고 연 2% 정도의 금리로 은행에 넣어두고 이자 수익으로 살기에는 은퇴 후 생활자금으로 쓰기에도 빠듯하기 때문이다.

이 씨는 우선 대구의 대학가와 도심의 오피스텔을 매입대상으로 삼았다. 6채 정도를 매입해서 매달 50만원 정도만 받아도 노후는 걱정이 없을 것이라는 생각이었다. 이런 저런 준비를 하던 중 이미 임대사업을 하던 지인으로부터 '임대주택사업자'로 등록하는 것이 낫지 않겠냐는 조언을 들었다. 임대사업자로 등록하면 재산세는 물론 양도소득세, 임대소득세 감면 등 지원되는 세제혜택이 많다는 것.

이 씨는 왠지 꺼려졌다. 사업자로 등록을 하게 되면 소득이 노출되고 혜택이 있다고 해도 세금으로 내야 할 돈이 아까웠다. 하지만 지인은 오피스텔 한 두 채를 가지고 임대를 놓을 경우라면 모르지만 여러 채를 임대할 경우에는 오히려 재산세와 소득세 등을 감안하면 사업자 등록이 유리하다고 조언했다. 특히 월세 소득공제가 확대된 이후 세입자들에게 전입신고를 하지 않도록 해 임대소득을 감추는 일도 이제는 어렵다고도 했다.

이 씨는 "각각 장단점이 있는 것 같아서 고민하고 있다"며 "좀 더 상황을 살펴보고 전문가 조언을 들은 뒤 결정을 내릴 예정"이라고 말했다.

초저금리로 주택임대사업에 대한 사업성이 개선되면서 주택임대사업자로 나서는 경우가 늘고 있다. 지난해 말 기준 전국에서 등록된 매입임대사업자는 6만8,145명, 임대가구수는 32만6,173가구로 전년 4만5,226명, 27만4,708가구보다 각각 50.6%와 18.7% 증가했다. 특히 임대사업자 수가 임대가구 수보다 증가 폭이 더 큰 것을 고려하면 소규모 주택 매입임대사업자가 부쩍 늘어난 것으로 분석된다.

이는 전 정부부터 진행된 민간임대사업자의 확대 정책에 따라 주택임대사업자의 등록기준을 크게 완화시킨 측면이 컸다. 아울러 소규모 사업자들의 투자가 가능하게끔 주택임대시장이 소형 주택 중심으로 성장하고 도시형생활주택 등 투자용 주택 공급도 활발해졌기 때문으로 분석된다. 베이비붐 세대의 은퇴가 가속화되고 전세에서 월세로 임대시장 구조도 변화하면서 앞으로도 주택임대사업자 증가는 계속될 것으로 예상된다.

전문가들은 "다른 투자 상품보다 수익성이 좋은 것은 사실이지만 자본이 있다고 준비 없이 무작정 임대사업에 뛰어드는 것은 금물"이라며 "임대사업자에 제공되는 혜택과 등록 방법 등 기본적인 것부터 알아둬야 한다"고 조언한다.



초저금리가 계속되는 현재 경제상황에서 임대주택사업은 분명 매력이 있다. 같은 규모의 금액이라도 금융상품에 투자하는 것보다는 주택을 사서 임대를 놓을 경우 수익률이 월등히 높기 때문이다. 오피스텔 수익률과 시장 금리의 차이는 시간이 지날수록 더욱 벌어지고 있다. 글로벌 금융위기가 발생한 2008년 3분기 오피스텔과 3년 만기 국고채 시장 금리는 각각 6.55%와 5.85%로 그 차이가 0.7%포인트에 불과했지만 현재(11월말 기준)는 5.63%와 2.07%로 3.56%포인트까지 벌어졌다. 10억원을 투자했을 경우 연간 수익이 3,560만원까지 벌어지는 셈이다.

여기에 주택임대사업자로 등록하게 되면 각종 재산세, 소득세 등 세제 감면을 받을 수 있는데다 향후 매각차익(자본수익)까지 기대할 수 있다는 점은 투자자 입장에서는 금융상품에 비해 주택임대사업이 여러 모로 끌리는 상품이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "최근에는 오피스텔 가격까지 하락세를 보이고 있어 초기 매입자금도 예전보다는 줄었다"며 "적정수준으로 대출을 통해 초기 자본을 확보한다면 높은 레버리지 효과도 거둘 수 있다"고 말했다.

◇취득·재산·소득세 감면·면제= 각종 세금 부담 탓에 아직도 임대사업자로 등록하지 않고 임대를 놓는 투자자들이 많지만 사업자로 등록하면 다양한 세제혜택을 받을 수 있게 된다. 임대사업자로 등록하게 되면 취득세와 재산세, 종합부동산세, 소득세, 양도세 등 부동산과 관련된 대부분 세금 부담이 줄게 된다.

우선 취득세의 경우 60㎡(전용면적 기준)이하 주택을 5년 이상 임대한 경우에 취득세가 면제되며 60㎡ 초과 주택은 25%가 감면된다. 단 기존주택을 구입할 경우는 제외되며 신규로 분양받은 주택에만 해당된다. 하지만 사업자 등록을 하지 않게 되면 6억원 이하는 1%, 9억원 이하는 2%, 9억원 초과는 3%의 취득세가 부과된다.

재산세는 5년이상 임대를 조건으로 40㎡이하 주택은 면제, 60㎡이하는 절반이 감면되고 60㎡ 초과는 25%가 감면된다. 아울러 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 임대주택은 종합부동산세 대상에 포함되지 않는다. 또 소득세는 기준시가 3억원 이하 3가구 이상 임대를 할 경우 사업자에 한해 20%가 감면된다. 반면 미등록 사업자는 재산세와 종부세, 소득세 감면 혜택이 없다. 양도소득세는 중과가 배제되며 장기보유특별공제는 40%까지다.

업계 관계자는 "세제 혜택이 있다고 해서 등록사업자가 미등록사업자보다 무조건 유리하다고는 할 수 없다"며 "자신의 상황을 고려하고 정부 정책 변화에 따라 제공되는 세제 혜택을 종합적으로 판단해 결정해야 한다"고 조언했다.

◇사업자 등록 관할 지자체·세무서 모두 해야= 지난 정부부터 수차례 걸쳐 매입임대사업에 대한 진입 장벽을 낮춘 탓에 사업자로 등록하는데 큰 어려움은 없다. 149㎡ 이하, 수도권 공시가격 6억원 이하의 주택을 1가구라도 5년 이상 의무 임대하면 임대사업자로 등록이 가능하다. 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록이 가능하며 도시형 생활주택도 마찬가지다.

임대사업자로 등록하려면 우선 임대용 주택의 잔금을 납부하기 전, 즉 임대주택 취득일 전까지 거주지나 물건지 시·군·구청에 등록해 등록증을 받아야 한다. 이때는 임대사업자 신청서와 주민등록초본, 신분증 사본, 등기부등본이 필요하다.

임대용 주택 취득일로부터 30일 이내 물건지 관할 구청에 취득세 감면신청을 내야 하고 세입자와 임대차 계약이 체결됐으면 물건지 시·군·구청에 임대조건을 신고해야 한다.

세입자가 입주한 뒤 20일 이내에 거주지 관할 세무서에 임대조건을 포함해 사업자 신고를 하면 주택임대사업자 등록을 모두 마치게 된다. 주택임대사업자의 경우 시·군·구청에서 하는 주택임대사업자 등록과 관할 세무서에서 하는 사업자 등록을 모두 해야 한다. 만약 세무서에만 등록을 한 사업자는 세제 혜택을 받는 주택임대사업자가 아니다.

주택임대관리업체 한 관계자는 "보통 시·군·구청에 주택임대사업자등록을 먼저 하게 되면 관할 세무서로 자동으로 이송해 준다"며 "하지만 자신이 직접 재확인해보면서 일을 처리할 필요가 있다"고 말했다.