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Q=안양 평촌에 전세로 살고 있는 30대 중반의 직장인입니다. 전세 재계약을 두 달여 앞두고 집주인으로부터 전세금을 올려 달라고 연락이 왔습니다. 요즘 전세가가 오른 탓에 기존 2억원에 4,000만원을 더 올려 달라고 해서 고민이 많습니다. 전세가도 대폭 올랐지만 집값은 3억5,000만 원에 집주인이 집을 담보로 대출받은 금액이 1억원이어서 전세금 증액분과 대출을 합치면 거의 집값에 육박하네요. 이 경우 나중에 자칫하면 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 지 궁금합니다. 어떻게 해야 할까요?
A=최근 전세가 상승으로 세입자들의 고민이 깊습니다. 전세금 부담도 커진 것도 큰 어려움인데다 전세금과 집주인의 주택담보대출을 합치면 집값과 비슷하거나 넘는 경우도 많기 때문입니다. 이런 경우 집주인이 대출이자를 장기연체하거나 심한 경우 원금상환을 못해 집이 경매로 넘어가면 세입자에게 불리한 상황이 될 수 있습니다.
문의자의 경우 대출이 전혀 없는 3억5,000만원 정도의 집에 2억원을 전세로 사는 동안은 큰 문제가 없습니다. 하지만 집주인이 전세 계약 후 금융회사로부터 1억원을 담보 대출을 받은 상태에서 추가로 전세금을 인상할 때는 리스크가 생길 수 있습니다. 이 경우 최초 전세는 확정일자를 받아 보호를 받을 수 있지만 전세금 인상분은 대출 일자보다 늦게 계약이 이뤄져 권리상 순위에서 밀리게 됩니다.
이럴 때는 증액하는 전세금 증액 계약서를 작성한 후 반드시 확정일자를 받아 권리를 보호받을 수 있도록 해야 합니다. 이 경우에 확정일자를 받은 이전의 전세계약서는 그래도 보관해 두면 일단 최초 전세금은 선순위로 보호되고, 전세금 증액분만 증액계약서에 확정일자를 받은 시점부터 보호가 가능합니다. 하지만 전세금 인상분은 주택담보대출 일자보다 확정일자를 받은 시점이 늦어서 권리관계 순위가 밀릴 수 밖에 없습니다. 만약 전세금과 대출금, 전세 인상금액을 합쳐 80%를 넘게 되면 집이 경매될 경우 경매낙찰가가 집값의 80%이하가 될 경우 따라 전세금을 일부 떼일 수 있습니다.
그러므로 전세금을 올려달라는 요청을 받을 때 세입자는 전세금 보호를 위해 집주인에게 증액한 전세금으로 대출을 일부 상환해 달라고 요청하는 것도 좋은 대안입니다. 대출규모가 줄면 그만큼 이자부담이 줄고 상환도 높아지는 데다 전세금총액과 대출금을 합치더라도 집값의 80%선을 넘지 않을 수 있어 경매라는 최악의 상황에도 전세금을 지킬 수 있기 때문입니다.
그리고 집주인이 전세금 인상을 요구할 경우 등기부등본을 통해 대출이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이 때 대출 규모가 크다고 판단될 경우 인상하는 전세금으로 대출을 상환해달라고 집주인에게 요구해 대출금과 전세금 총액을 적정선에서 유지하는 것이 좋습니다.
