윤혁경<건축사무관>서민들이 흔히 접하는 법률적 문제 가운데 건축 관련 규정만큼 어렵고 복잡한게 드뭅니다. 심지어 건축관련 업종 종사자들조차 정확히 관련 규정을 이해하지 못하는 경우조차 많습니다.
서울경제신문은 이처럼 어려운 건축 문제에 대해 독자들이 쉽게 이해할 수 있도록 1일부터 「알기쉬운 건축이야기」를 매주 화요일자에 싣습니다.
이 글은 서울시 주택국 윤혁경 건축사무관이 20여년간 자신의 건축 실무경험을 토대로 한 건축 관련 이야기를 이해하기 쉽고 재미있게 풀어쓴 것입니다.
다가구주택은 한 건축물에 여러 가구(19가구이하)가 거주할 수 있는 주택이다. 전세나 임대를 목적으로 건립된 건축물이기 때문에 가구별 분양이 불가능하다. 건물규모는 660㎡, 3층이하여야 한다. 종전에는 순수한 다가구주택만 가능했지만 지난 5월9일 건축법 개정으로 점포와 복합된 다가구주택도 허용됐다.
반면 다세대주택은 분양이 가능하다. 건축기준은 다가구주택과 같지만 4층까지 건립할 수 있다는 점이 다르다.
건축법 개정 이전에는 건물이 인접대지경계선까지 떨어지는 거리와 주차장 기준이 달라 두 주택간 변경이 자유롭지 못했다. 소위 집장사라는 업자들은 이를 교묘하게 악용, 건축기준이 약한 다가구주택을 건립해 다세대주택인양 분양해 피해를 입은 사례도 많다.
다세대주택은 건축물대장이나 등기부등본에 세대별 호수와 면적·소유권이 독립 표기되지만 다가구주택은 가구별 구획과 면적 등이 구분 표기되지 않는다.
이번 건축법 개정으로 두 주택간 건축기준이 같아져 피해자들의 구제가 가능해졌다. 또 각 가구를 분양할 수도 있게 돼 시민들의 재산권 활용에 큰 도움을 줄 것으로 보인다.
그러나 당장 다가구를 다세대로 전환하는데는 문제가 있다. 건축법 기준은 같아졌지만 주차장 기준이 아직 통일되지 않았기 때문이다. 주차장법시행령과 지방자치단체의 주차장조례가 개정돼 두 주택간의 주차장 확보기준이 같아져야만 실질적인 변경이 가능하다.
물론 예외는 있다. 준공된지 5년이 지난 다가구주택은 주차장기준과 관계없이 바로 다세대주택으로 변경할 수 있는 특례규정이 있다.
변경절차는 다음과 같다. 단독으로 된 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환신청해야 하는데 이때 다가구주택에 거주하는 세입자에게 건축물대장전환사실을 내용증명등의 방법으로 반드시 알려야 한다. 변경신청을 받은 행정기관(지자체 지적과)도 처리 전에 그사실을 동사무소에 통보(팩스도 가능)하고 동사무소는 세입자에게 전화나 우편등을 통해 이 사실을 알려야 한다. 다세대주택으로 바뀌면 주민등록상 주소지가 변경돼 주택임대차보호법에 의한 확정일자에 대한 대항력을 잃게 될까봐 세입자를 보호하려는 조치다.
