수도권 재개발 '묻지마 투자' 조심

소형주택이 빽빽하게 들어선 성남시 구시가지 전경. 총 26개 구역 1,376만여㎡가 재개발구역으로 지정됐다.

서울 강북 재개발이 ‘거품’ 논란으로 고전을 면치 못하는 가운데 인천ㆍ경기 등 수도권에서도 ‘묻지마 식’ 재개발 투자에 대한 회의론이 급부상하고 있다. 지난 2~3년간 우후죽순처럼 지정된 수도권 재개발 사업들이 주택경기 침체로 실제 사업성은 크게 떨어질 것이라는 예측이 나오고 있는 것. 특히 분양가상한제 적용을 받으면 사업성이 더 나빠질 수 있다는 서울 ‘강북발(發) 학습효과’도 수도권 재개발 투자자들의 불안감을 가중하고 있다. 10일 성남시와 현지 부동산중개업소에 따르면 지난 6월30일 본격적으로 시작된 성남시의 순환 재개발 사업은 벌써부터 투자 수익성에 대한 의문이 제기되고 있다. 서울ㆍ분당과 가깝고 열악한 주거환경 때문에 재개발 시장의 ‘블루칩’으로 주목받았던 성남시의 재개발 지분 가격은 3.3㎡당 1,500만~1,700만원으로 이미 서울 강북 지역만큼 치솟은 상태. 그러나 주변 아파트 가격이 최근 하락하면서 투자 수익성을 걱정하는 목소리가 시작부터 나온다. 성남시 K중개업소의 한 관계자는 “성남 재개발 지역 49㎡ 빌라에 투자해 105㎡ 아파트를 분양받을 경우 예상 추가분담금을 포함해 총 4억원 정도가 들 것으로 보이는데 지금 주변 시세 기준으로 보면 시세차익은 거의 나오지 않는 셈”이라고 말했다. 그러나 이 관계자는 “성남은 재개발만 되면 분당ㆍ판교 수준까지 집값이 오를 곳”이라며 투자 권유를 빠트리지 않았다. 경기 광명시 광명동 일대는 뉴타운 예정구역으로 지정되면서 지분 값이 폭등해 역시 투자주의보가 내려졌다. 토지거래허가구역 제한에 걸리지 않는 소형지분은 3.3㎡당 가격이 3,000만원까지 치솟아 지분가격만으로 주변지역 아파트 값을 거의 따라잡고 있다. 현재 광명동 상우3차 아파트 109㎡형은 2억2,500만원선에 불과하다. 이러다 보니 투자수익성에 의문을 품는 투자자들도 늘고 있다. 김규정 부동산114 차장은 “재개발은 미래가치를 보고 투자하는 것이기 때문에 현재의 주변 시세가 사업 추진에 큰 영향을 주지는 않을 것”이라면서도 “서울에서의 재개발 추가부담금 쇼크 때문인지 경기도에서는 예상보다 일찍 지분가격 거품 논란이 시작되고 있다”고 말했다. 무려 180여개 지역에서 재개발이 진행되고 있는 인천시의 경우 지역에 따라 재개발 사업성의 편차가 극심한데도 대부분의 재개발 지역에서 지분가격이 2~3년 내 50~100%가 넘게 뛰었다. 그러나 인천 지역은 재개발 사업 부지가 3만3,000㎡(1만평)에도 미치지 못하는 소형 재개발 지역이 적지 않아 ‘사업이 시작이나 될 수 있겠냐’는 회의론도 나오고 있다. 실제 인천시에 따르면 180여개 재개발 예정구역에서 구역지정이 된 곳은 20%에 그치고 있으며 일부 지역은 추진위원회조차 구성하지 못하는 상황이다. 한 대형건설사 관계자는 “경기도 지역의 경우 사업 부지에 따른 사업성의 차이가 워낙 극심하다 보니 건설사들도 우수 사업부지에만 몰릴 뿐 소규모 사업장에는 시행사조차 붙지 않는 경우가 허다하다”고 말했다.