정부가 17일 입법예고한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 개정안은 50가구 미만 재건축 단지나 용적률 증가폭이 30% 미만인 재건축 단지는 임대아파트를 건설하지 않아도 되도록 했지만 전체 틀은 ‘규제 속의 일부 완화’이기 때문에 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상되고 있다.
재건축 임대주택 공급비율을 용적률 증가분의 25%로 정해놓은 상태에서 시장영향력이 미미한 50가구 미만의 소규모 단지와 기존 용적률 증가폭이 30% 미만인 단지를 예외대상으로 규정했다는 것. 특히 재건축 의무건립 제외대상에 해당된다 해도 소형평형의무비율 60%와 후(後)분양제 적용은 여전하기 때문에 재건축사업 추진은 쉽지 않을 전망이다.
◇대단지는 제외대상 거의 없어=건설교통부는 수도권의 공동주택 중 50가구 미만으로 재건축을 추진하는 단지는 전체의 20% 정도인 1,200여단지로 파악하고 있다. 가구 수로는 전체의 8%인 8만3,500여가구 수준이다. 이들은 대부분 1동짜리 아파트나 소규모 연립주택이어서 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다. 특히 대단지 중 용적률 증가폭이 30% 미만이어서 임대주택을 짓지 않아도 되는 곳은 거의 없다.
실제 재건축조합이 결성된 단지 가운데 이 같은 예외대상에 해당하는 단지는 전무한 상태며 현재 재건축을 추진하는 단지 중에서도 강남에서는 대부분 용적률 증가분이 30% 이상이다. 개포 주공 등 저층 단지들은 대부분 기존 용적률이 80~90% 수준이어서 용적률이 100% 이상 증가하고 잠실 주공5단지 등 기존 용적률이 130~180%인 중층 단지들도 70~80%씩은 용적률이 증가한다.
다만 압구정 현대6차(증가분 20%)와 7차(23%), 압구정 한양3차(18%), 5차(24%), 청담동 개나리4차(7.9%) 등 기존 용적률이 200% 안팎인 일부 중층 단지들은 임대주택을 짓지 않아도 될 전망이다. 여의도에서 재건축을 추진하는 목화(14.8%), 장미(6%), 화랑(11%), 대교(24.9%) 등도 임대주택을 짓지 않아도 되며 원효동 산호(19.3%), 서빙고동 미주(26.63%), 수정(22.45%), 한강삼익(3.93%) 등도 용적률 증가폭이 30% 미만이다.
◇부동산시장에 대한 영향은 적을 듯=용적률 증가폭이 30% 미만인 재건축 단지들은 이번 조치로 수혜를 볼 가능성이 있다. 이들 단지는 재건축 초기 단계에 있기 때문에 당초 개발이익환수제 적용 대상이었지만 이번 조치로 임대주택을 짓지 않아도 되기 때문이다.
또한 가능한 용적률 증가분이 30%가 넘더라도 일부러 30% 미만으로 줄여 개발이익환수제를 피해가는 방법도 고려할 수 있다. 실제 강남구 대치동 은마아파트 등 용적률 증가폭이 40~50% 정도인 단지들은 임대주택을 짓지 않기 위해 용적률 증가분을 30% 이내로 줄이는 방안을 검토할 수 있다.
하지만 정부의 이번 조치에도 불구하고 소형평형의무비율ㆍ후분양제ㆍ사업성 등의 문제로 재건축 추진에는 여전히 난항이 예상된다. 지난 2003년부터 실시된 소형평형의무비율에 따르면 재건축되는 아파트 가구 수의 60% 이상은 전용면적 25.7평 이하로 지어야 한다. 이 경우 강남권 중ㆍ고층 아파트의 경우 일부 조합원이 기존 평형보다 작은 평형을 배정받는 상황이 벌어질 수 있다.
또한 소형평형의무비율의 예외적용을 받으려면 면적증가가 없는 1대1 재건축이어야 하는데 이 경우 추가 부담금이 급증하는 등 사업성이 낮아 실현 가능성이 작다. 특히 정부는 전용면적 25.7평 이하 가구 수 60%를 지키기 위해 10평형대의 소형 아파트를 다수 짓는 편법을 방지하기 위해 25.7평 이하 아파트가 전체 연면적에서 차지하는 최소 비율도 정할 방침이다.
대형 건설사 재건축 담당 관계자는 “개발이익환수제 예외조치가 발표됐으나 여러 가지 걸림돌이 많아 중증 재건축 추진은 당분간 힘들 것으로 전망된다”고 말했다.
