[특집] '부동산+금융' 퓨전상품 인기부동산과 금융이 결합된 신종 퓨전상품이 소액 투자자들로부터 인기를 끌고있다. 국민은행이 국내 최초로 선보인 부동산투자신탁상품 「빅맨부동산투자신탁 1~4호」는 발매 2분만에 매진되는 기록을 남겼다. 총 모집금액만도 930억원에 이른다.
또 내년부터는 새로 제정될 「부동산투자회사법」에 의해 리츠(REITS)로 불리는 부동산 간접금융상품도 등장하게 된다.
리츠와 부동산투자신탁은 개념이 다소 다르지만 대표적 소액 간접투자상품으로 적은 돈으로 투자가 가능한 데다 기존 사설펀드와 달리 공신력ㆍ안전성이 뛰어나 주식시장침체로 신종 재테크 수단으로 각광을 받을 것으로 보인다.
◇어떤 상품인가 = 부동산투자신탁은 금융기관 신탁상품의 한 종류이다. 단 채권ㆍ주식이 아닌 부동산에 주로 투자, 수익을 투자자에게 분배하는 것이 기존 신탁상품과 다소 다르다. 현재 부동산투자신탁은 금전신탁 인가를 얻은 금융기관에서 취급할 수 있다.
리츠(REITS)는 법 제정중인 「부동산투자회사법」에 의해 운용되는 상품. 이 법의 요건에 맞춰 설립된 투자회사에서 주식ㆍ채권을 발행 자금을 모으고 부동산에 투자해 수익을 되돌려주는 상품이다.
부동산에 투자해 이익을 분배하는 것은 두 상품이 동일하다. 다른 점은 부동산투자신탁은 신탁형, 리츠는 회사형이라는 것. 쉽게 설명하면 신탁형의 경우 투자자는 자산운용 및 이익배당에 대해 권리를 행사하지 못한다.
반면 회사형은 투자자가 주주로 참여한다. 때문에 권리행사가 가능하고 주식시장을 통해 주식을 사고 팔수 있다. 더불어 자산운용 기간도 신탁형은 당초 금융기관에서 정한 기간동안 운영되는 반면, 리츠는 최하 5년 이내에 부동산을 처분하지 못하도록 제한된다.
다소 차이는 있으나 부동산투자신탁과 리츠는 공신력ㆍ안정성이 보장돼 투자자가 안심하고 선택할 수 있다는 게 장점이다.
◇투자요령 = 부동산투자신탁이나 리츠 모두 어떤 부동산을 대상으로 어떻게 운용하느냐에 따라 수익률이 달라지게 된다. 이들 상품은 실적배당형 상품. 때문에 운용대상을 잘못 선정하거나 제대로 운영하지 못하면 원금을 날릴 위험이 상존해 있다.
상품을 선택할 때 우선 살펴야할 것은 투자원금 보호장치이다. 부동산경기 침체나 기타 사정으로 인해 원금 손실이 발생할 때 사업주체가 투자원금 일부를 어느정도 보존해주는지 여부를 알아봐야 한다. 수익성외에도 안전성도 함께 고려해야 한다는 뜻이다.
자금 운영의 투명성 확보도 집고 넘어갈 사항. 다른 사업장이나 다른 용도로 투자자금이 유용되지 않도록 안전장치가 마련돼 있어야 한다. 프로젝트별로 독립된 은행 계정을 개설하고, 공사대금 등 각종 자금을 집행할 때 회계사, 건축사등 전문가의 동의하여 자금지출이 이뤄질 수 있는 자금운용의 투명성 확보시스템이 구축돼야 한다.
또 분양률, 계약률, 중도금 납입현황, 공사 진척도 등 사업내용 전반에 대해 최소한 매 분기마다 책자나 그밖의 방법으로 투자자들에게 알려주는 공시장치가 마련돼 있는지 살피는 것도 중요하다.
자산운용 상품 구성비도 살펴볼 사항. 부동산 개발사업, 부동산관련 유가증권 등 상품별 투자금액 비중은 어떻게 돼 있는지 알아보는 것도 중요하다. 어느 한 상품에 치중돼 있으면 그만큼 위험이 따르기 마련. 아파트 개발사업의 경우 초기 분양률이 최소 60~70%이어야 연 12%의 수익률이 가능하다.
주식의 뮤추얼펀드가 투자종목ㆍ자산운용자의 능력등에 따라 수익률이 달라지는 것처럼 리츠ㆍ부동산투자신탁도 이와 비슷하다.입력시간 2000/09/27 21:00
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