통상 경매낙찰대금은 낙찰 받은 후 60일 이내에 내야 한다. 따라서 대출신청자는 이 같은 낙찰 스케쥴에 맞춰 사전에 대출조건 등을 상담하는 것이 좋다.
◇대출가액을 최대한 많이 받는 요령 = 대출가액을 최대한 많이 받기 위해선 우선 경매낙찰 후에도 소멸되지 않는 채권이 없는 물건을 고르는 게 좋다. 낙찰 후에도 대항력이 있는 권리가 남은 부동산이라면 대출담보가액이 그만큼 낮아져 필요한 만큼의 돈을 빌리기 어려워진다.
일반적으로 낙찰을 받으면 해당 부동산에 설정된 가압류와 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기 등은 소멸된다. 하지만 이들 소멸권리의 등기 이전에 설정된 가등기나 가처분, 지상권, 전세권, 환매특약, 등기된 임차권, 건물등기가 있는 토지임차권 등은 경락 후에도 소멸되지 않는다. 따라서 경락자금대출금액이 많이 필요한 경우라면 이 같은 경매물건은 되도록 피해 투자하는 게 좋다.
대출신청자의 신용관리도 중요하다. 경락자금대출은 일반부동산담보대출과 달리 일시적인 신용대출의 성격도 갖고 있다. 은행이 낙찰자에게 경락자금을 대출한 뒤 바로 해당 부동산에 근저당설정을 하지 못하는 경우가 발생하면 해당 기간동안은 일시적인 신용대출상태가 되는 것이다. 따라서 대출신청자자가 평소 신용상태를 제대로 관리하지 못하면 경락자금 대출시 불리하게 된다.
기왕이면 실수요 목적으로 낙찰을 받는 것이 유리하다. 은행의 입장에선 대출신청자가 계약 시 약정했던 대출기간을 준수해주는 것을 원한다. 만약 대출신청자가 융자기간 중 해당 부동산을 팔아 그 돈으로 대출금을 미리 갚아버리면 당초 예상했던 여신 마진을 맞추기 어렵게 되기 때문이다. 따라서 이 같은 중도대출상환의 우려가 적은 실수요자일수록 대출시 우대를 해준다는 게 대출창구 직원들의 설명이다.
◇대출 시뮬레이션을 하라 = 특히 유의해야 할 점은 경매낙찰을 받기 전에 미리 은행으로부터 대출 가능 금액과 조건에 대한 시뮬레이션을 해야 한다는 것이다.
경매투자자 중에는 간혹 자의적으로 융자가능 액수를 예상해 경매낙찰부터 받고 나중에 대출을 신청하는 경우가 있다. 하지만 최근 금융권의 부동산관련 대출기준이 강화된데다가 해당 경매물건의 담보가치 평가는 은행마다 다소 다를 수 있기 때문에 투자자가 기대했던 만큼의 대출금을 받지 못하는 경우가 많다. 이런 이유로 낙찰대금을 치르지 못하게 되면 경매입찰 계약금(통상 낙찰대금의 10%)만 날리게 된다.
대출 시뮬레이션은 법원 인근 점포를 통해 하는 것이 편리하다. 법원 인근 점포의 은행직원은 타 점포에 비해 경매관련 대출경험이 많은 탓에 실제 대출금액에 근접한 대출 시뮬레이션을 해줄 수 있다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
