「상가투자, 위험이 큰 만큼 수익성도 크다」주식시장에서 빠져 나온 자금들이 부동산 시장으로 유입되면서 상가투자가 서서히 활기를 찾고 있다.
서울 강남과 분당·일산등 신도시 아파트값이 IMF이전 수준을 거의 회복하면서 투자가치가 낮아지면서 틈새시장인 상가쪽을 공략하는 투자자들이 늘고 있는 것.
「열기」라고 부르기에는 이르지만 남대문·동대문 일대에서 분양중인 대형상가에도 투자자들의 발길이 꾸준히 이어지고 있다.
상가에 이처럼 투자자들이 관심을 갖는 것은 아파트와는 달리 높은 수익성을 기대할 수 있기 때문. 투자에 따른 위험은 따르지만 잘만 하면 몇배의 차익을 남길 수 있다는 판단에서다.
하지만 초보자들이 섣불리 상가투자에 뛰어들었다가는 낭패를 보기 쉽다. 상가는 아파트 등 주택과는 달리 수익성 분석이 어렵고 정확한 시세를 파악하기도 쉽지 않기 때문에 투자에 신중해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 더욱이 경기에 따라 부침이 심하기 때문에 막연한 기대감만으로 투자했다가는 뼈아픈 실패를 경험하기 십상이다.
성공적인 상가투자를 위한 기본적인 원칙과 유의점을 알아본다.
◇업종·위치선택이 상가투자의 성패를 좌우한다=상가투자 성공을 위해 가장 중요한 것은 업종과 위치선택. 아무리 목좋은 곳의 점포라도 업종을 잘못 선택하면 「갓쓰고 구두신은 꼴」이 되고 만다. 배후지역의 특성과 주변상가의 업종 구성등을 꼼꼼히 살펴 업종을 골라야 한다. 예컨대 사무실 밀집지역이라면 배달·사무서비스 등이 어울린다. 반면 주거밀집지역이라면 비디오대여점이나 세탁소등 생활편의시설이 좋다.
같은 상가라도 층에 따라 업종선택은 달라진다. 1층의 경우 잡화나 슈퍼마켓·문구점 등이 유리하다. 이런 업종들이 2층이나 지하층에 자리잡을 경우 접근성이 떨어져 손님들의 발길을 잡기 힘들다.
◇역세권의 대형상가를 노려라=지하철 역세권의 근린상가는 값이 비싸긴 하지만 유동인구가 많아 안정적인 투자가 가능하다. 또 자기가 직접 운영하지 않고 임대를 하더라도 수요가 많기 때문에 자금을 조기에 회수할 수 있다.
역세권 상가를 고를 때는 한창 성업중인 곳보다는 신흥 역세권을 고르는게 좋다. 이미 성숙기에 접어든 상권은 값이 너무 높이 올라있는데다 장기적으로는 상권이 침체될 가능성이 크다. 반면 신흥역세권은 상대적으로 값이 쌀뿐 아니라 앞으로 가치상승 가능성도 높다.
한편 같은 역세권이라도 상가가 어느쪽에 자리잡고 있느냐에 따라 가치는 크게 달라진다. 퇴근길쪽에 자리잡고 있는 상가가 반대편의 상가보다 투자가치가 크다.
◇단지내 상가는 1,000가구 이상이 좋다=단지내상가는 단지규모가 너무 작으면 안정된 수요를 확보할 수 없다. 최소한 500가구는 넘어야 되며 가급적 1,000가구 이상이 적당하다. 또 평형이 큰 아파트보다는 20~30평형대의 소형아파트가 유리하다. 걸어서 10여분 거리내에 할인점·백화점 등 대규모 유통시설이 있을 경우 고객을 뺏기기 쉽기 때문에 피하는게 상책이다. 단지내 주민들의 이동경로도 파악해야 한다. 상가가 주출입구와 맞닿아 있어야 접근성이 높아 고객확보가 쉽다.
◇싼값에 상가를 사려면 경매를 이용하라=최근 수도권 아파트는 낙찰가가 감정가의 81%를 넘는 등 시세에 육박하고 있다. 반면 상가는 아직 낙찰률이 50%선을 밑돌고 있다. 외곽지역의 소규모 점포는 감정가의 30%에도 미치지 못하는 값에 낙찰되는 사례도 허다하다. 특히 상가경매는 아파트와는 달리 세입자가 전세권등기를 설정해 놓지 않으면 낙찰자에 대해 대항력을 갖지 못하기 때문에 권리관계가 복잡하지 않다는 장점도 있다. 서울지역이 경우 한달에 500여건, 수도권 일대는 1,500~2,000여건의 상가물건이 경매로 나오고 있으므로 여유를 갖고 찾아보면 좋은 물건을 싸게 구입할 수 있다.
◇경매로 낙찰받을때는 이런점에 주의하자=점포에 방이 딸려 있는 경우 근린생활시설이라도 세입자가 주거용으로 사용하고 있으면 임대차보호법의 보호대상이 된다. 낙찰자가 보증금을 물어주는 경우도 있다는 얘기다. 입찰 전에 반드시 현장에 들러 점포가 실제로 어떤 용도로 이용되고 있는지 확인하는 것은 필수다.
법적인 의무는 없지만 임차인을 내보낼때는 이사비용 명목의 합의금이 필요하다. 따라서 이 비용도 포함해 입찰금액을 결정하는 것이 좋다.
싸다고 무조건 덤비는 것도 금물이다. 상가는 아파트와 달리 감정가가 시세를 제대로 반영하지 못하는 사례가 허다하다. 반드시 현장에 가서 실제 거래가격을 따져봐야 한다. /정두환 기자 DHCHUNG@SED.CO.KR
