발코니 확장 문제 중 우선 매듭지어야 할 것은 `발코니를 노대로 보아야 하는가`와 `노대로 간주 할 경우 발코니 확장이 증축행위인가`이다.
발코니확장 행위를 증축으로 간주할 경우 이는 당연 불법 행위고 단속의 대상이다. 하지만 현행 발코니는 바닥면적에 산입되지 않는 `노대(路臺)`의 개념으로 정의되고 있다. 여기에 현행 대부분의 아파트 발코니는 노대 개념에 부합한 게 없다는 것도 문제점으로 부각되고 있다.
◇발코니 확장, 증축 아니다= 중앙대 법과대학 김종보 교수는 발코니 확장은 증축이 아니라고 주장한다. 김교수가 발표한 `노대의 구조변경과 증축의 개념`의견서에 따르면 현행 발코니는 노대의 개념을 벗어난 만큼 발코니를 트는 게 증축행위에 해당한다고 볼 수 없다는 것. 현재 노대는 `건축물의 외부로 돌출된 것` 또는 `건축물의 일부로써 개방형 구조로 된 바닥형태의 구조물`을 의미하고 있다. 때문에 외부창틀을 허용하고 있는 아파트의 베란다는 건축법상 노대의 정의에 부합하지 않는다는 주장이다. 또 법적으로 노대인 구조물은 내부바닥면적에 포함되지 않기 때문에 발코니 확장은 증축행위로 볼 수 없다는 설명이다. 따라서 김 교수는 노대 개념을 새로 정립하고 이후 발코니의 바닥면적 산입여부를 결정하는 게 바람직하다고 주장하고 있다.
◇증축 간주, 주상복합아파트 직격탄= 발코니 확장이 증축으로 간주되고 규제 될 경우 주상복합아파트는 가장 큰 타격을 입게 된다. 일반아파트와 달리 주상복합 아파트는 분양계약에 명시된 평면설계 자체에 발코니 확장이 적용돼 있는 경우가 대부분이기 때문. 따라서 분양을 마치고 현재 건축중인 주상복합 아파트에 대해 발코니 확장을 하지 못할 경우 입주시점에 이르러 설계 관련 계약위반 등의 문제가 불거질 소지가 높다는 게 주택업계 관계자들의 설명이다.
실제로 서울 양천구 목동에서 건립중인 H주상복합을 비롯, 용산구에서 분양된 D주상복합과 서초구 L주상복합 등 대부분이 설계자체에 발코니 확장이 포함된 상태에서 지어지고 있다. 현대건설 건축사업본부의 이명룡 부장은 “최근 공급된 주상복합의 경우 거의 100%가 발코니 확장을 평면에 적용했다고 볼 수 있다”며, “발코니 확장이 안 될 경우 계약자와 주택업체 사이에 갈등이 발생할 수 있다”고 말했다.
또 분양을 준비중인 경우라면 계약률이 크게 낮아질 수 있다. 통상 주상복합은 일반아파트보다 전용면적이 작기 때문에 발코니 확장을 안 한 상태에서 분양을 하게 되면 상대적으로 비좁은 실내공간에 불만을 느낀 수요자들이 청약을 포기하는 사례가 잇따를 것이란 게 주택업계 관계자들의 설명이다.
<민병권기자 이철균기자 newsroom@sed.co.kr>
