[2010 주택시장의 화두는 D·R·I·V·E] 상반기 서울 분양 이곳을 노려라

서울 내 뉴타운에서 신규 분양되는 물량에 부동산 시장의 관심이 집중될 전망이다. 오는 2월 첫 공급을 앞두고 있는 왕십리1구역 조감도.

올 상반기 서울에서는 총 1만5,578가구에 달하는 새 아파트가 일반분양을 앞두고 있다. 미분양 및 신규분양 주택에 대한 양도세 감면 혜택이 오는 2월로 종료되면서 인천ㆍ경기권의 공급이 위축된 것과 달리 서울은 처음부터 양도세 감면 대상이 아니어서 양도세 감면 폐지의 영향이 덜하다. 이 때문에 서울에서 공급되는 아파트들은 정부 정책과 관계없이 입지와 가격이라는 두 요건만 갖춘다면 지난해의 청약열기를 계속 이어갈 것이란 관측이 지배적이다. 상반기 서울 분양 물량은 강남권 보금자리지구와 흑석ㆍ왕십리뉴타운, 성동구 금호동 등 부동산시장의 관심이 집중되고 있는 지역에서 집중적으로 공급이 이뤄지는 점이 특징이다. 또 재개발ㆍ재건축물량의 경우 올해와 마찬가지로 지난 2007년 11월 이전 관리처분인가 신청을 마친 곳의 물량이 많아 전매제한에 해당되지 않기 때문에 단기 수익을 노린 투자자가 나타날 수 있을 것으로 보인다. ◇2차 보금자리지구 4월 중 우선예약= 지난해와 마찬가지로 올해도 보금자리 아파트는 무주택 실수요자들의 가장 큰 관심을 끌 것으로 전망된다. 주변 시세의 50~70% 선에서 공급되는 보금자리 아파트는 서울에서는 분양돼 온 기존 아파트와 비교해 훨씬 저렴한데다 강남권에 위치해 입지조건도 뛰어나기 때문이다. 한국토지주택공사(LH)는 오는 4월 서울 내곡ㆍ세곡2지구 등 2차 보금자리 지구의 사전예약을 받을 계획이다. 사전예약 물량이 확정되지는 않았지만 2개 지구를 합쳐 약 8,000가구일 것으로 보인다. 내곡지구는 청계산이 가까워 녹지공간이 잘 마련돼 있고 경부고속도로와 분당내곡간 고속화도로, 용인~서울간 고속도로 등과 인접해 교통환경이 우수하다는 평가다. 오는 2011년에는 신분당선 청계역도 개통을 앞두고 있어 보금자리 지구 중에서도 블루칩으로 꼽힌다. 세곡2지구는 대모산이 가깝고 지하철3호선 수서역이 인접하며 대치동 학원가 등을 이용할 수 있어 교육환경이 우수한 편이다. ◇왕십리ㆍ흑석뉴타운 등 알짜 물량 대기= 분양가 책정문제로 차일피일 분양을 늦춰왔던 서울시내 알짜 뉴타운내 재개발아파트의 일반분양분도 상반기부터 대거 시장에 쏟아져 나올 예정이다. 지난 7월 첫 공급에 나선 흑석뉴타운 5구역 '흑석센트레빌Ⅰ'의 경우 분양 직후 일반분양권에 1억원이 넘는 프리미엄이 형성되며 화제를 불러일으키기도 했었다. 하지만 이후 대부분의 뉴타운 내 재개발조합들이 일반분양가를 올려 잡고 있어 이와 같은 단기 시세차익을 거두기는 어려울 전망이다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 "뉴타운 내 일반분양 물량은 실거주 입장에서 접근하는 게 현명한 투자법이 될 것"이라고 조언했다. 가장 관심을 끄는 곳은 오는 2월 중 첫 분양을 앞두고 있는 왕십리뉴타운이다. 성동구 왕십리 일대 33만7,000㎡에서 조성되는 왕십리뉴타운은 3개 구역으로 나뉘어 모두 올해 중 공급될 계획이다. 왕십리1구역은 오는 2월 공급될 예정이며 총1,702가구 중 600가구가 일반분양분이다. 주택형은 83~179㎡형이며 대림산업ㆍ삼성물산ㆍ현대산업개발ㆍGS건설 등이 시공사로 참여한다. 청계천과 맞닿아 있지만 지하철2호선 상왕십리역과의 거리는 다른 구역과 비교해 조금 먼 편이다. 2구역은 3월 중 공급에 나설 예정이며 전체 1,148가구 중 509가구(79~194㎡형)가 일반분양된다. 3구역은 대우건설과 삼성물산이 시공사로 참여해 2,101가구 규모의 대단지 아파트를 짓는다. 이중 일반분양은 850가구(79~231㎡형)다. 흑석뉴타운에서도 분양 물량이 나온다. 흑석뉴타운은 지하철9호선 흑석역과 가깝고 한강이 인접해 가구에 따라 한강 조망이 가능한 점이 장점으로 꼽힌다. 다만 중ㆍ고등학교 등의 교육시설은 미비한 편이다. 흑석4구역의 시공을 맡은 대우건설은 1월 중 전체 716가구 중 211가구(77~162㎡형)를 일반에 공급한다. 조합측은 일반분양가를 2,300만~2,400만원 선에 책정하겠다는 입장이어서 높아진 분양가에 대한 수요자들의 반응이 주목된다. 전체 937가구가 들어서는 흑석6구역에서는 동부건설이 오는 5월 경 179가구(81~142㎡형)를 분양할 예정이다. 이 외에도 전농뉴타운 7구역과 답십리뉴타운 16구역이 각각 상반기 중 분양을 계획하고 있다. ◇공급에 목마른 강남권= 올 상반기 중에는 뉴타운에 포함되지 않는 7개 재개발ㆍ재건축구역에서도 분양물량이 나온다. 재개발구역 중에서는 성동구 금호동 14ㆍ19구역이 관심을 끌고 있으며 강남구 역삼동과 서초구 반포구 등에서도 재건축아파트의 분양물량이 상반기 중 공급을 기다리고 있다. 그러나 특히 강남권 재건축의 경우 대부분 일반분양분이 극소수여서 입지가 좋은 곳일수록 치열한 청약 경쟁이 예상된다. 강남권에서 추진되는 재건축 사업은 대부분 1대1 재건축을 선택했고, 재개발 구역에서는 지분쪼개기가 많이 이뤄져 일반분양 물량이 많지 않다. 또 후분양으로 공급되는 재건축 물량은 잔금 납부 시기가 일찍 돌아오기 때문에 자금 조달에 대한 계획을 꼼꼼히 짜야 한다. 성동구 금호동에서는 14구역과 19구역이 각각 오는 3월과 1월 중 일반분양에 나설 계획이다. 14구역에서는 전체 705가구 중 23가구(145㎡형)가 일반 공급된다. 14구역은 금호동 재개발구역 중 한강 조망이 가장 우수할 것으로 현지 부동산업계에서는 내다보고 있다. 19구역에서는 1,057가구 중 33가구가 일반 분양된다. 금호동 재개발구역의 한 가운데 위치해 구역 별 개발의 시너지 효과를 누릴 수 있을 것으로 전망되나 단지 자체에 경사가 있는 게 단점으로 꼽힌다. 옥수동에서는 12구역이 상반기 중 분양이 시작될 예정이다. 전체 1,821가구 중 90가구(145~171㎡형)가 일반 분양된다. 12구역은 한남동과 가깝고 지하철3호선 금호역이 인접해 입지조건이 빼어나다.