[Money Plus] 재개발 관심 가져볼까

[Money Plus] 재개발 관심 가져볼까 강북 뉴타운개발 등 호재 부각…내년 시장 '최대 화두' 가능성정부·서울시 강북 광역개발 의지 강해사업기간 단축등 중장기 전망 밝아노량진·왕십리·한남·불광동 뉴타운등입지여건 뛰어난곳 중심 선별 투자를 김문섭 기자 lufe@sed.co.kr 관련기사 • [Money Plus] 연말 공모주시장 달아오른다 • [Money Plus] 부동산 경·공매 시황 • [Money Plus] 무료 창업강죄 개최 外 • [Money Plus] 윤동하 산소미인 대표 • [Money Plus] 가격파괴 전략 한계 • [Money Plus] 3·5·12·2·8 법칙 • [Money Plus] 손종선 니또내 사장 • [Money Plus] 서경펀드 닥터 • [Money Plus] 강남권 재건축 4주연속 오름세 정부의 ‘8ㆍ31 부동산종합대책’이 발표된 지 두 달이 지났다. 대책의 실효성을 놓고 여러 평가가 나오고 있지만 부동산 시장에 가늠하기 힘든 정도의 충격파를 던져줬다는 것만은 부인할 수 없는 사실이다. 특히 큰 타격을 입은 것은 집값 폭등의 근원지로 지목 받아 온 서울시내 주요 재건축ㆍ재개발 시장이다. 입주권도 주택으로 간주해 세금을 중과한다는 방침까지 나오자 사업추진이 거의‘올 스톱’됐고 시세도 전반적으로 하락하거나 약 보합세를 면치 못하고 있다. 그러나 재개발은 재건축과 달리 뉴타운 등 서울 강북권 광역개발 등의 장기 호재를 등에 업고 있어 실수요자들은 적극적인 관심을 가져야 한다는 의견이 많다. 일각에서는 내년 부동산 시장의 ‘최대 화두’는 재개발이 될 것이라는 예측마저 나오고 있다. ◇정부ㆍ서울시 개발의지 강해=재개발이 주목 받는 배경에는 그 동안 소외돼 있던 서울 강북지역을 강남 못지않은 주거지로 끌어올리겠다는 정부와 서울시의 강력한 의지가 큰 몫을 하고 있다. 현재 서울 재개발 사업의 80%가 강북지역에 위치하고 있다. 열린우리당이 입법을 추진 중인‘도시구조개선특별법’이 이번 정기국회에서 통과되면 강북 광역개발은 큰 추진동력을 얻게 된다. 특별법은 50만㎡ 이상(역세권은 20만㎡)의‘도시구조개선지구’를 개발할 경우 도로ㆍ공원ㆍ학교 등 기반시설 설치 비용을 국고나 국민주택기금에서 지원할 수 있게 했다. 광역개발의 가장 큰 걸림돌이던 기반시설 비용 문제에 물꼬가 트이는 것이다. 특별법은 또 지방자치단체ㆍ주택공사ㆍ지방공사 등 공공기관을 시행주체로 하는 공영개발을 선택하면 용적률과 층고제한, 소형평형 의무비율 등 각종 규제를 대폭 완화해주기로 했다. 공영개발을 통해 개발이익을 최대한 환수하는 대신 그만큼의 인센티브를 주겠다는 것이다. 특별법에 따라 추진되는 사업은 도시 및 주거환경정비법 등 재개발 관련법의 절차를 밟지 않아도 되기 때문에 사업기간이 최대 1~2년씩 단축된다는 점도 호재다. 서울시도 조례 개정을 통해 재개발시 전용면적 34.8평 이하로만 짓도록 하던 규정을 없애는 한편 현행 80%인 25.7평 이하 주택의 비율을 60%로 낮춰줄 것을 정부에 건의했다. 중대형 평형 건설을 유도해 강북 균형발전을 이끌어내겠다는 취지다. 한국감정원 곽기석 도시정비사업단장은 “입주권을 주택으로 간주해 양도세를 부과하겠다는 정부의 방침이 알려진 이후 재개발 투자가 급속히 위축되고 있다”면서도 “도시구조개선특별법이 시행되면 유망 지역을 중심으로 강북 개발 사업이 빨라질 것”이라고 예상했다. 그는 이어 “유망 재개발 구역의 경우 이미 지분 값이 많이 올라있지만 정부와 서울시, 여야 정치권이 경쟁적으로 재개발 활성화 방안을 내놓고 있어 중장기 전망이 밝다”고 말했다. ◇유망 재개발구역 선별 투자해야=무주택ㆍ실수요자가 우선적으로 관심을 가져야 할 곳은 서울시가 지정해 추진 중인 1~3차 뉴타운과 그 인근, 균형발전촉진지구 등이다. 이 중에서도 사업추진 일정이 빠르고 입지여건이 뛰어난 곳을 중심으로 선별 투자할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 특히 재개발구역에서 나오는 일반 분양분은 대부분 전용면적 25.7평 이하이기 때문에 청약부금ㆍ예금 가입자들은 강북지역의 일반 분양분을 눈여겨봐야 한다. 박상언 유엔알 대표는“2010년 분당선 연장선 개통의 호재가 있는 왕십리 뉴타운과 노량진 민사역사 개발이 있는 노량진뉴타운, 한강 조망이 가능한 한남뉴타운, 재개발구역이 2배로 확대된 은평구 불광동 일대가‘블루칩’으로 꼽힌다”고 말했다. 그는 “뉴타운지역 내에서 여러 번 유찰된 다세대나 연립, 근린상가 등의 경매를 노려보는 것도 좋다”고 덧붙였다. 고종완 RE멤버스 대표는 “강북지역의 풍부한 상승 재료들은 단발성ㆍ국지적인 것이 아니라 강북 전체의 도시구조가 바뀐다는 뜻이기 때문에 1가구 2주택 규제에도 불구하고 꾸준히 오를 가능성이 크다”고 분석했다. 단기 차익을 노린 투자는 곤란하지만 중장기 이익을 기대하는 실수요자들은 노려볼 만 하다는 뜻이다. 고 대표는 도심권에 가까운 용산ㆍ마포ㆍ뚝섬ㆍ상암ㆍ영등포ㆍ노량진ㆍ금천구 등의 1ㆍ2차 뉴타운 지역과 3차 뉴타운 후보지 및 인근지역, 서울시가 전략개발을 추진 중인 마곡지구 등을 유망 지역으로 추천했다. 입력시간 : 2005/11/20 16:12