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정부가 그동안 현실에서는 존재하지만 법적 사각지대에 놓였던 상가 권리금을 제도권 안으로 끌어들인 것은 건물주의 '권리금 약탈' 사례가 잇따르고 있지만 임차인들을 보호할 근거가 전혀 없었기 때문이다.
중소기업청에 따르면 현재 약 120만명의 임차인이 평균 2,748만원을 주고받으며 33조원 수준의 권리금 시장을 형성하고 있는 것으로 나타났다. 하지만 이처럼 천문학적인 거래 규모에도 불구하고 이를 법적으로 뒷받침하지 못하다 보니 임대차 계약 때마다 심심치 않게 분쟁의 대상이 돼왔다. 특히 지난 2009년 재개발 과정에서 상가 세입자들의 권리금 보상이 문제가 돼 발생한 '용산참사' 이후 상가 권리금 문제는 사회적인 문제로 떠오르기도 했다.
◇120만 임차인의 '권리금' 양성화=이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 임차인들의 계약갱신청구권이다. 환산보증금 규모와 관련 없이 모든 임차인에 대해 5년간의 계약갱신청구권을 부여한 것이다. 그동안 환산보증금이 4억원 이하인 점포만 5년 계약기간이 보장돼 보증금과 월세가 높은 주요 상권의 점포들은 보호 받지 못한다는 비판이 제기됐다. 정부는 이 조치로 약 218만명의 상가 세입자가 보호 받을 수 있을 것으로 예측하고 있다.
임차인들이 점포에서 나갈 때 권리금을 제대로 돌려받을 수 있도록 하는 내용의 보호 방안도 마련된다. 건물주는 새로운 세입자가 보증금을 지급할 능력이 없는 경우 등의 일부 사례를 제외하고는 현 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약을 의무적으로 체결하도록 해 세입자 간 권리금을 자연스럽게 주고받을 수 있도록 했다. 만약 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상 책임도 물을 수 있다.
또 권리금을 명시한 표준계약서를 보급해 분쟁을 미리 방지할 수 있도록 했으며 분쟁이 발생하더라도 17개 시도별로 각각 마련되는 '상가건물 임대차 분쟁조정위원회'를 통해 합의 과정을 거치도록 했다.
박대원 상가정보연구소장은 "도입 단계라 완벽하지는 않지만 임대인이 책임이 있는 상황이면 권리금에 대해 보상할 수 있는 여건이 조성된 점에서 긍정적"이라고 평가했다.
◇여전히 갈 길 먼 상가 세입자 보호 대책=하지만 전문가들은 이번 대책으로 상가 임대차 시장에 부작용이 나타날 수도 있다고 우려한다.
가장 먼저 제기되는 점은 임대인들의 권리가 지나치게 제약되면서 오히려 임대료 상승으로 이어지는 풍선효과를 낳을 수도 있다는 지적이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "약탈적 권리금을 행사하는 임대인은 소수에 불과한데 일부 사례가 보편적인 시장까지 영향을 끼치고 있다"며 "임대인들이 이제 권리금에 대해 의무적으로 인식해야 하기 시작하면 임대료 산정에 반영될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
세원 노출을 우려하는 임차인들이 표준계약서 작성을 꺼리면서 이면계약이 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 현행 소득세법상 임차인은 상가권리금의 20%에 대해 20%의 세율을 적용한 소득세를 내야 하며 소득세액의 10%를 주민세로 내야 한다.
상가권리금 문제가 재개발·재건축으로 인해 사회 문제가 됐지만 정작 재개발·재건축 상가 세입자는 여전히 법적 보호를 받지 못한다는 문제도 있다. 이번 상가권리금 보호는 '상가건물임대차보호법'을 개정하는 반면 재개발·재건축 사례는 '도시 및 주거환경정비법'과 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 개정이 필요하기 때문이다. 현행법상으로는 4개월간의 휴업보상금만 받을 수 있을 뿐 권리금은 보장 받지 못한다.
민병두 새정치민주연합 의원은 "실효성을 확보하기 위해서는 상가권리금 보호의 입법 취지에 맞게 재개발·재건축 과정에서도 일정한 수준에서 상가권리금을 보호할 수 있는 방향으로 공익사업법과 도시정비법 등이 추가로 개정돼야 한다"고 밝혔다.
